從國家統計局的最新數據看，8月份70個大中城市中有一半新建商品住宅價格與上月相比有上漲，下降的城市絕大多數都是三四線城市。與去年同月相比，一線城市新建商品住宅與二手住宅價格均上漲且漲幅相對較大，二線城市同比漲跌互現，三線城市同比仍然全部下降。由此可見，房地產市場城市間的分化仍十分明顯。經歷了2014年幾乎是全年的整體低迷，房地產市場在進入2015年有了變化，特別是在“330新政”、降息等一系列利好房地產行業的政策出臺之后，一些城市成交量和成交價格有了增長。不過，三四線城市、縣城仍舊延續了去年的低迷。

    那么，三四線城市的房地產市場現狀究竟如何？未來的走向又將怎樣？不久前，記者前往唐山市調研采訪，一探究竟。

價格下降較為明顯

    回顧過去幾年的唐山房地產市場，可謂大起大落。在2009年至2010年前后，一些比較好的樓盤價格賣到了每平方米9000元以上，甚至過萬。此次來到唐山后記者發現，與最紅火的時候相比，當年價格幾近“腰斬”的樓盤已經出現。

    唐山是資源型城市，盛產煤炭、鋼鐵、水泥。唐山開灤礦務局被視為中國煤炭工業的源頭。鋼鐵產量高在全國赫赫有名，一度有“中國鋼鐵看河北，河北鋼鐵(3.21, 0.00, 0.00%)看唐山”的說法。唐山一直是河北經濟總量最大的城市。

    想必正是看好其經濟實力和百姓的住房消費能力，唐山得到房地產開發投資者的青睞，房地產市場著實紅火了幾年，價格也隨著全國樓市的狂熱迅速走高。到目前為止，萬達[微博]、萬科、碧桂園、中國電建(7.61,0.00, 0.00%)、綠城、華潤、嘉里等眾多知名開發商，都已進入唐山房地產市場。

    然而，如今的唐山樓市情況發生了不小的變化。根據國家統計局的數據，2014年唐山GDP總量依然位列河北第一，占河北省經濟總量的五分之一。而中國指數研究院[微博]的最新數據顯示，今年7月份，河北省幾個納入統計的城市房價中，石家莊、廊坊、秦皇島、保定四個城市的房子均價都高于唐山，唐山均價為每平方米5860元。唐山的房價和經濟總量與河北經濟總量第一大市的身份已經不甚相符。

記者驅車繞城，一個總體印象是樓盤很多，而且相當一部分都屬于在建工程。出租車司機聽說記者要去售樓處，馬上說了自己的感受：“我們每天在路上跑，感覺到這些工地不像前幾年那樣，明顯沒有那股熱火朝天的勁頭，工地上只是零零星星有一些工人在干活。”

    記者走到某住宅項目附近發現，工地里沒有施工人員，一副凋敝景象，據附近居民介紹，該項目已停工好幾年。

    位于唐山市路北區的一片區域，被當地人稱作“鳳凰新城”，這里曾是唐山軍用機場所在地，前些年整體搬遷之后騰出大量土地。目前這里集中了眾多樓盤，萬科、華潤、嘉里等知名企業開發的樓盤大多集中在這個區域。

    通過多方了解比對發現，這一區域的新建商品房由于品質相對較好，價格也比其他區域高。樓市進入低迷期以來，這一區域的房價微有議價空間，但下降不是十分明顯。

    一位售樓人員告訴記者，前年和去年，鳳凰新城的樓盤都是賣的期房，今年進入集中交房時段，開始出售現房，但價格不可能下降。“而且拿地價格在那兒擺著，開發商拿地的價格都比較高，所以房價再降的可能性不是太大。”

租售情況不甚樂觀

    新樓盤銷售情況如何？記者走訪多個售樓處發現，由于鳳凰新城的樓盤被公認品質最好，雖然售價不低，但還是有很多現房甚至期房在售賣。不過，或許是工作日的原因，看房、購房者并不多。

    一張銷售進度表顯示，同樣位處鳳凰新城，品質較高的小區中的一棟樓，從去年下半年至今僅售出三分之一左右。記者了解到，為了賣房，一些銷售團隊使出渾身解數，全員出動，將任務攤派給包括后勤保障人員在內的每個小組。一位售樓人員告訴記者，他們每個月都實行末位淘汰，如果賣不夠套數就面臨下崗。

    鳳凰新城屬于唐山房價較高的區域，經記者粗略觀察統計，這個區域目前價格至少在每平方米7000元以上，高的能達到每平方米9000元甚至上萬元。而來到位于火車站附近的一個大型生活小區，樓盤價格卻開始有了明顯松動。

    據了解，這是一個本地開發商開發的小區，面積非常大，已經見不到在建工程，很多居民已經入住，正在出售的是現房，而且有裝修，可以“拎包入住”。“最近，這個小區的銷售情況相對不錯，是因為他們實施了大規模降價策略。”售樓人員告訴記者，只要找到開發商要求的三個企業的職工在職證明，就可以納入團購，享受7.3折優惠。這樣一來，本來標價每平方米6000多元的項目，有的戶型每平方米只要4000多元就能買到手。

    由此可見，不僅是城市之間的分化很嚴重，城市中區域之間的分化也比較明顯。即便是一些降價樓盤換來了部分銷量，總體而言，唐山樓市的整體銷量依然堪憂。

樓市的整體低迷不僅體現在新建商品房上，還出現在二手房銷售市場和房屋租賃市場。

    唐山市民韓棟除了有一套位于市中心的房子用于自住外，還曾經在前兩年買了兩套房做投資之用。從去年到今年，韓棟明顯感覺想把房子租出去變得越來越難了，租房周期變長，一般都要空上幾個月慢慢找租客。盡管最終他的房子于近期成功出租，但價格比原來低了不少。他和他的同事們都感受到了租金的明顯下降。他舉例說，一個很不錯的小區中一套130平方米的房子，曾經最高能租到每月2200元左右，現在只能租到1500元，如果裝修不好，家電不齊全，還要更低；一套90平方米的住房，現在只能租到1000多元，比之前下降了600元至700元左右。

供給過剩影響多重

    縱觀這些年來的起起伏伏，房地產市場即便是不太景氣的時段，一般也不會持續很久，因為需求在積累了一定時間之后總會釋放，轉化成銷量從而帶動樓市再度活躍。

    那么，這一次以唐山為代表的一些供給明顯過剩的城市，其樓市的不景氣還會持續多久？一位唐山業內人士告訴記者，現在大家都感到很迷茫。

    從去年延續至今的樓市不景氣，又會給經濟社會生活帶來哪些影響？

    樓市低迷對建材、裝修等行業已產生一定影響。在一個最近交房的新小區里，聚集了不少家電、裝飾材料、房屋裝修的銷售人員，而業主來的并不多。一旦出現一個業主前來咨詢，眾多銷售人員必是蜂擁而上推銷產品。一位裝修公司的業務人員告訴記者，這兩年生意不好做，即便能夠接到活，價格也比以前低很多，似乎大家都不舍得花太多錢裝修房子了。

    正在給新交住房裝修房屋的安徽籍施工隊工長告訴記者，“裝修生意最好做是2008到2010年這三年，高峰期一個工長手上能同時有十幾二十個活，忙得團團轉，現在裝修公司又多，活又少，競爭十分激烈。而且將來裝修生意可能會越來越不好做”。

    記者分別在工作日和雙休日來到唐山的大型家裝建材超市，客流都不多。個別店鋪干脆在工作日的營業時間關門歇業。

    房地產市場與金融行業的關系一直很密切，房地產開發的大量資金都來自銀行貸款。如此樓市行情之下，房地產開發貸款給銀行帶來的風險會上升嗎？ 

    一位銀行工作人員告訴記者，該行房地產開發貸款一直不多，即使是房地產市場行情比較好的時候也較少，而且開發貸款需經省行或總行批準，一直以來，他們對房地產開發貸款風險的把控都比較嚴格。目前，該行僅有的幾筆房地產開發貸款都貸給了唐山排名前幾位、相對比較有實力的開發商。這位工作人員介紹，“目前這些實力強、從業時間長的企業回款沒有問題，沒有不良貸款的情況”。他也特別提到，現在銀行系統對于房地產開發貸款總體上全面收緊，“相信也不是我們一家銀行，整個唐山的銀行甚至于全國樓市不太好的城市，應該都是對房地產開發貸款有所收緊的”。

    據他了解，一些小開發商目前確實存在回款慢，甚至資金鏈面臨斷裂的情況。這位工作人員說，一旦開發商資金斷裂，即使開發企業在貸款時以土地作為擔保，通常土地上都有進行不下去的在建工程，有的已經收了購房者的預售款。當情況較為復雜時，一般都會優先償還群眾的購房款，銀行的角色就會比較被動。因此，對于銀行而言，房地產開發貸款的確是風險較大而且情況比較復雜的一個業務種類。

    但是，他特別提到，對于銀行而言，個人購房貸款一直是深受銀行歡迎的，“是最好的業務品種”。不過，隨著房地產銷量的減少，個人購房貸款量也有所降低。