從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)看，8月份70個(gè)大中城市中有一半新建商品住宅價(jià)格與上月相比有上漲，下降的城市絕大多數(shù)都是三四線城市。與去年同月相比，一線城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格均上漲且漲幅相對(duì)較大，二線城市同比漲跌互現(xiàn)，三線城市同比仍然全部下降。由此可見，房地產(chǎn)市場(chǎng)城市間的分化仍十分明顯。經(jīng)歷了2014年幾乎是全年的整體低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)在進(jìn)入2015年有了變化，特別是在“330新政”、降息等一系列利好房地產(chǎn)行業(yè)的政策出臺(tái)之后，一些城市成交量和成交價(jià)格有了增長(zhǎng)。不過，三四線城市、縣城仍舊延續(xù)了去年的低迷。

    那么，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀究竟如何？未來的走向又將怎樣？不久前，記者前往唐山市調(diào)研采訪，一探究竟。

價(jià)格下降較為明顯

    回顧過去幾年的唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)，可謂大起大落。在2009年至2010年前后，一些比較好的樓盤價(jià)格賣到了每平方米9000元以上，甚至過萬。此次來到唐山后記者發(fā)現(xiàn)，與最紅火的時(shí)候相比，當(dāng)年價(jià)格幾近“腰斬”的樓盤已經(jīng)出現(xiàn)。

    唐山是資源型城市，盛產(chǎn)煤炭、鋼鐵、水泥。唐山開灤礦務(wù)局被視為中國(guó)煤炭工業(yè)的源頭。鋼鐵產(chǎn)量高在全國(guó)赫赫有名，一度有“中國(guó)鋼鐵看河北，河北鋼鐵(3.21, 0.00, 0.00%)看唐山”的說法。唐山一直是河北經(jīng)濟(jì)總量最大的城市。

    想必正是看好其經(jīng)濟(jì)實(shí)力和百姓的住房消費(fèi)能力，唐山得到房地產(chǎn)開發(fā)投資者的青睞，房地產(chǎn)市場(chǎng)著實(shí)紅火了幾年，價(jià)格也隨著全國(guó)樓市的狂熱迅速走高。到目前為止，萬達(dá)[微博]、萬科、碧桂園、中國(guó)電建(7.61,0.00, 0.00%)、綠城、華潤(rùn)、嘉里等眾多知名開發(fā)商，都已進(jìn)入唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    然而，如今的唐山樓市情況發(fā)生了不小的變化。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2014年唐山GDP總量依然位列河北第一，占河北省經(jīng)濟(jì)總量的五分之一。而中國(guó)指數(shù)研究院[微博]的最新數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，河北省幾個(gè)納入統(tǒng)計(jì)的城市房?jī)r(jià)中，石家莊、廊坊、秦皇島、保定四個(gè)城市的房子均價(jià)都高于唐山，唐山均價(jià)為每平方米5860元。唐山的房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)總量與河北經(jīng)濟(jì)總量第一大市的身份已經(jīng)不甚相符。

記者驅(qū)車?yán)@城，一個(gè)總體印象是樓盤很多，而且相當(dāng)一部分都屬于在建工程。出租車司機(jī)聽說記者要去售樓處，馬上說了自己的感受：“我們每天在路上跑，感覺到這些工地不像前幾年那樣，明顯沒有那股熱火朝天的勁頭，工地上只是零零星星有一些工人在干活。”

    記者走到某住宅項(xiàng)目附近發(fā)現(xiàn)，工地里沒有施工人員，一副凋敝景象，據(jù)附近居民介紹，該項(xiàng)目已停工好幾年。

    位于唐山市路北區(qū)的一片區(qū)域，被當(dāng)?shù)厝朔Q作“鳳凰新城”，這里曾是唐山軍用機(jī)場(chǎng)所在地，前些年整體搬遷之后騰出大量土地。目前這里集中了眾多樓盤，萬科、華潤(rùn)、嘉里等知名企業(yè)開發(fā)的樓盤大多集中在這個(gè)區(qū)域。

    通過多方了解比對(duì)發(fā)現(xiàn)，這一區(qū)域的新建商品房由于品質(zhì)相對(duì)較好，價(jià)格也比其他區(qū)域高。樓市進(jìn)入低迷期以來，這一區(qū)域的房?jī)r(jià)微有議價(jià)空間，但下降不是十分明顯。

    一位售樓人員告訴記者，前年和去年，鳳凰新城的樓盤都是賣的期房，今年進(jìn)入集中交房時(shí)段，開始出售現(xiàn)房，但價(jià)格不可能下降。“而且拿地價(jià)格在那兒擺著，開發(fā)商拿地的價(jià)格都比較高，所以房?jī)r(jià)再降的可能性不是太大。”

租售情況不甚樂觀

    新樓盤銷售情況如何？記者走訪多個(gè)售樓處發(fā)現(xiàn)，由于鳳凰新城的樓盤被公認(rèn)品質(zhì)最好，雖然售價(jià)不低，但還是有很多現(xiàn)房甚至期房在售賣。不過，或許是工作日的原因，看房、購(gòu)房者并不多。

    一張銷售進(jìn)度表顯示，同樣位處鳳凰新城，品質(zhì)較高的小區(qū)中的一棟樓，從去年下半年至今僅售出三分之一左右。記者了解到，為了賣房，一些銷售團(tuán)隊(duì)使出渾身解數(shù)，全員出動(dòng)，將任務(wù)攤派給包括后勤保障人員在內(nèi)的每個(gè)小組。一位售樓人員告訴記者，他們每個(gè)月都實(shí)行末位淘汰，如果賣不夠套數(shù)就面臨下崗。

    鳳凰新城屬于唐山房?jī)r(jià)較高的區(qū)域，經(jīng)記者粗略觀察統(tǒng)計(jì)，這個(gè)區(qū)域目前價(jià)格至少在每平方米7000元以上，高的能達(dá)到每平方米9000元甚至上萬元。而來到位于火車站附近的一個(gè)大型生活小區(qū)，樓盤價(jià)格卻開始有了明顯松動(dòng)。

    據(jù)了解，這是一個(gè)本地開發(fā)商開發(fā)的小區(qū)，面積非常大，已經(jīng)見不到在建工程，很多居民已經(jīng)入住，正在出售的是現(xiàn)房，而且有裝修，可以“拎包入住”。“最近，這個(gè)小區(qū)的銷售情況相對(duì)不錯(cuò)，是因?yàn)樗麄儗?shí)施了大規(guī)模降價(jià)策略。”售樓人員告訴記者，只要找到開發(fā)商要求的三個(gè)企業(yè)的職工在職證明，就可以納入團(tuán)購(gòu)，享受7.3折優(yōu)惠。這樣一來，本來標(biāo)價(jià)每平方米6000多元的項(xiàng)目，有的戶型每平方米只要4000多元就能買到手。

    由此可見，不僅是城市之間的分化很嚴(yán)重，城市中區(qū)域之間的分化也比較明顯。即便是一些降價(jià)樓盤換來了部分銷量，總體而言，唐山樓市的整體銷量依然堪憂。

樓市的整體低迷不僅體現(xiàn)在新建商品房上，還出現(xiàn)在二手房銷售市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。

    唐山市民韓棟除了有一套位于市中心的房子用于自住外，還曾經(jīng)在前兩年買了兩套房做投資之用。從去年到今年，韓棟明顯感覺想把房子租出去變得越來越難了，租房周期變長(zhǎng)，一般都要空上幾個(gè)月慢慢找租客。盡管最終他的房子于近期成功出租，但價(jià)格比原來低了不少。他和他的同事們都感受到了租金的明顯下降。他舉例說，一個(gè)很不錯(cuò)的小區(qū)中一套130平方米的房子，曾經(jīng)最高能租到每月2200元左右，現(xiàn)在只能租到1500元，如果裝修不好，家電不齊全，還要更低；一套90平方米的住房，現(xiàn)在只能租到1000多元，比之前下降了600元至700元左右。

供給過剩影響多重

    縱觀這些年來的起起伏伏，房地產(chǎn)市場(chǎng)即便是不太景氣的時(shí)段，一般也不會(huì)持續(xù)很久，因?yàn)樾枨笤诜e累了一定時(shí)間之后總會(huì)釋放，轉(zhuǎn)化成銷量從而帶動(dòng)樓市再度活躍。

    那么，這一次以唐山為代表的一些供給明顯過剩的城市，其樓市的不景氣還會(huì)持續(xù)多久？一位唐山業(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)在大家都感到很迷茫。

    從去年延續(xù)至今的樓市不景氣，又會(huì)給經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活帶來哪些影響？

    樓市低迷對(duì)建材、裝修等行業(yè)已產(chǎn)生一定影響。在一個(gè)最近交房的新小區(qū)里，聚集了不少家電、裝飾材料、房屋裝修的銷售人員，而業(yè)主來的并不多。一旦出現(xiàn)一個(gè)業(yè)主前來咨詢，眾多銷售人員必是蜂擁而上推銷產(chǎn)品。一位裝修公司的業(yè)務(wù)人員告訴記者，這兩年生意不好做，即便能夠接到活，價(jià)格也比以前低很多，似乎大家都不舍得花太多錢裝修房子了。

    正在給新交住房裝修房屋的安徽籍施工隊(duì)工長(zhǎng)告訴記者，“裝修生意最好做是2008到2010年這三年，高峰期一個(gè)工長(zhǎng)手上能同時(shí)有十幾二十個(gè)活，忙得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，現(xiàn)在裝修公司又多，活又少，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。而且將來裝修生意可能會(huì)越來越不好做”。

    記者分別在工作日和雙休日來到唐山的大型家裝建材超市，客流都不多。個(gè)別店鋪干脆在工作日的營(yíng)業(yè)時(shí)間關(guān)門歇業(yè)。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融行業(yè)的關(guān)系一直很密切，房地產(chǎn)開發(fā)的大量資金都來自銀行貸款。如此樓市行情之下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)上升嗎？ 

    一位銀行工作人員告訴記者，該行房地產(chǎn)開發(fā)貸款一直不多，即使是房地產(chǎn)市場(chǎng)行情比較好的時(shí)候也較少，而且開發(fā)貸款需經(jīng)省行或總行批準(zhǔn)，一直以來，他們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的把控都比較嚴(yán)格。目前，該行僅有的幾筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款都貸給了唐山排名前幾位、相對(duì)比較有實(shí)力的開發(fā)商。這位工作人員介紹，“目前這些實(shí)力強(qiáng)、從業(yè)時(shí)間長(zhǎng)的企業(yè)回款沒有問題，沒有不良貸款的情況”。他也特別提到，現(xiàn)在銀行系統(tǒng)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款總體上全面收緊，“相信也不是我們一家銀行，整個(gè)唐山的銀行甚至于全國(guó)樓市不太好的城市，應(yīng)該都是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款有所收緊的”。

    據(jù)他了解，一些小開發(fā)商目前確實(shí)存在回款慢，甚至資金鏈面臨斷裂的情況。這位工作人員說，一旦開發(fā)商資金斷裂，即使開發(fā)企業(yè)在貸款時(shí)以土地作為擔(dān)保，通常土地上都有進(jìn)行不下去的在建工程，有的已經(jīng)收了購(gòu)房者的預(yù)售款。當(dāng)情況較為復(fù)雜時(shí)，一般都會(huì)優(yōu)先償還群眾的購(gòu)房款，銀行的角色就會(huì)比較被動(dòng)。因此，對(duì)于銀行而言，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的確是風(fēng)險(xiǎn)較大而且情況比較復(fù)雜的一個(gè)業(yè)務(wù)種類。

    但是，他特別提到，對(duì)于銀行而言，個(gè)人購(gòu)房貸款一直是深受銀行歡迎的，“是最好的業(yè)務(wù)品種”。不過，隨著房地產(chǎn)銷量的減少，個(gè)人購(gòu)房貸款量也有所降低。