一個商業(yè)項目在進行項目定位、商業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計、項目管理運營之前有一個非常重要的工作——市場調(diào)研，是開展
商業(yè)地產(chǎn)（
專題閱讀）工作的起點和重點，如果市場調(diào)研工作做得穩(wěn)妥扎實，后面一系列工作自然水到渠成。
一、商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境
1、政治、法律環(huán)境調(diào)研
①地區(qū)各級政府有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)經(jīng)營的方針政策：（當(dāng)?shù)兀┓扛恼摺㈤_發(fā)區(qū)政策、商業(yè)地產(chǎn)價格體系、商業(yè)地產(chǎn)稅收政策、商業(yè)地產(chǎn)金融政策、土地定級和地價政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。
②各級政府有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃。
③國家有關(guān)法律法規(guī)、環(huán)境保護法、土地管理法、城市商業(yè)地產(chǎn)管理法、廣告法。
④當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)（相關(guān)）。
2、經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研
主要是了解財政、金融、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和趨勢等因素。主要包括：該地區(qū)居民的收入、消費水平、消費結(jié)構(gòu)、物價水平、物價指數(shù)。
①地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和著名企業(yè)的效益。
②地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭午夜的供給情況。
③當(dāng)?shù)匾话沣y行利率水平、獲取貸款的具體要求和可能性。
④當(dāng)?shù)鼐用衿骄杖胨健⑾M結(jié)構(gòu)和消費水平。
3、社會文化環(huán)境調(diào)研
主要是當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、生活方式、消費觀念、消費心理等。因為在很大程度上決定著人們的價值觀念和購買行為為它直接影響商業(yè)地產(chǎn)消費者購買商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的動機、種類和方式。
4、社區(qū)環(huán)境調(diào)研
社區(qū)環(huán)境直接影響著商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是地產(chǎn)商品特有的屬性。主要包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣、水源質(zhì)量和建筑小品的要求。
二、商業(yè)地產(chǎn)市場需求
1、商業(yè)地產(chǎn)消費者調(diào)研
①消費者對某類商業(yè)地產(chǎn)消費者的總需求及飽和點、商業(yè)地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。
②調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)實與潛在消費者的數(shù)量和結(jié)構(gòu)：地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰。
③消費者的經(jīng)濟來源和平均經(jīng)濟收入水平。
④消費者實際支付能力。
⑤消費者對“產(chǎn)品”質(zhì)量、價格、服務(wù)等方面的要求和意見。
2、商業(yè)地產(chǎn)消費動機調(diào)研
主要是指：消費者的購買意向、購買行為、購買力水平、購買傾向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的基礎(chǔ)。
3、商業(yè)地產(chǎn)消費行為調(diào)研
①消費者購買商業(yè)地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類。
②消費者對項目設(shè)計、價格、質(zhì)量以及位置的要求。
③消費者對本企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商品的信賴程度和印象。
④商業(yè)地產(chǎn)商品購買行為的主要決策者和影響者情況
三、商業(yè)地產(chǎn)市場供給
1、市場行銷調(diào)研
①在整個地區(qū)市場，商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量，供給結(jié)構(gòu)、供給變化趨勢、市場占有率。
②商業(yè)地產(chǎn)市場的銷售狀況與銷售潛力。
③地區(qū)房產(chǎn)市場產(chǎn)品的市場生命周期。
④商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品供給充足程度、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量、種類和有多大的市場空隙。
⑤同類商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營成本、價格、利率的比較。
⑥整個地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品價格水平的現(xiàn)狀和趨勢，最適合于客戶接受的價格策略。
⑦新產(chǎn)品定價以及價格變動幅度等。
2、市場反響調(diào)研
①現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意識意見以及對某種產(chǎn)品的接受程度。
②新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)以及其在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。
③建筑設(shè)計以及施工企業(yè)的相關(guān)情況調(diào)研
四、商業(yè)地產(chǎn)市場營銷活動
營銷活動是一系列的活動組合，主要包括：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品、價格、促銷、廣告等活動。
1、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研
①商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。
②現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。
③新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。
④本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。
⑤建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。
2、商業(yè)地產(chǎn)價格調(diào)研
①影響商業(yè)地產(chǎn)價格變化的因素。（特別是國家價格政策對當(dāng)?shù)氐挠绊懀?nbsp;
②商業(yè)地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。
③商業(yè)地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小。
④商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對租賃銷售量的影響。
⑤國際、國內(nèi)相關(guān)市場價格。
⑥開發(fā)個案所在城市以及街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場價格。
3、商業(yè)地產(chǎn)促銷調(diào)研
①商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)促銷方式、廣告媒介的比較和選擇。
②商業(yè)地產(chǎn)廣告的時空分布以及廣告效果測定。
③商業(yè)地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)研。
④商業(yè)地產(chǎn)商品廣告計劃和預(yù)算和擬訂。
⑤商業(yè)地產(chǎn)廣告代理公司的選擇。
⑥商業(yè)地產(chǎn)人員促銷的配備狀況。
⑦各種營業(yè)活動的租賃銷售績效。
4、商業(yè)地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研
①商業(yè)地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。
②商業(yè)地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢以及其原因。
③租賃銷售代理商的數(shù)量、素質(zhì)以及其租賃銷售代理情況。
④租賃銷售客戶對代理商的評價。
5、商業(yè)地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查
A：競爭企業(yè)的調(diào)研（同等實力的開發(fā)企業(yè)或代理公司）
競爭者及潛在競爭者的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查
競爭企業(yè)的品牌知名度。
③競爭企業(yè)習(xí)慣采用的市場營銷策略以及新產(chǎn)品的開發(fā)情況。
④競爭企業(yè)未來市場競爭情況分析、預(yù)測。
B：競爭產(chǎn)品的調(diào)研（運用SWOT分析法）與競爭產(chǎn)品進行比較。
①對競爭者的商品房設(shè)計、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點調(diào)查與分析。
②競爭產(chǎn)品的市場定價以及反應(yīng)狀況。
③競爭產(chǎn)品的市場占有率。
④對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究
⑤本地消費者對競爭產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況。
