2014年以來，我國經濟進入中高速增長的新常態，房地產市場則持續走弱，商品房量價均呈現同比下降，開發投資增速持續放緩。在此背景下，國家宏觀政策以穩為主，更關注民生保障和長效機制頂層設計，“雙向調控、分類指導”由此成為房地產調控的主基調。2014年兩會，李克強總理在政府工作報告和答記者問中多次強調，未來應根據不同人群的需求，不同城市的情況，分類施策、分城施策。之后，住建部不止一次重申了雙向調控、分類指導的調控基調，并且表示始終堅持保護消費需求、遏制投資需求的原則。

“雙向調控、分類指導”主基調的指引下，6月，呼和浩特市率先公開發文取消樓市限購，并得到默認，受此影響，下半年全國樓市限購松綁呈現多米諾效應，由局部調整轉向全面放開，目前限購政策已基本瓦解，而作為一線城市的上海，則不止一次申明樓市調控不放松�！�930”新政超預期放寬限貸，加快了上海調整普通住宅標準的步伐，促進改善市場需求升溫；而商業貸款利率下調則為房地產行業再次帶來利好，助推上海樓市行情高漲，年終翹尾。隨著新一年的開啟，預計上海近期內全面取消限購的可能性依然不大，但不排除局部調整的可能性。

一、2014年上海住宅市場總結

1.價格：上海商品住宅價格持續上漲，12月創歷史新高

2014年上海新建住宅均價波動變化大，4月創年內最高水平。中國房地產指數系統對上海的全樣本調查數據顯示，2013年12月，上海新建住宅均價31260元/平米，環比上漲2.34%。2014年前4個月，上海新建住宅均價均呈現環比上漲態勢，4月創年內最高水平，達32527元/平米，但上漲幅度回落，5月止漲轉跌。進入下半年，下跌成為主趨勢，直至11月方才止跌轉漲，12月又轉入下行通道，環比下降0.35%，為32029元/平米，同比上漲2.46%。

從商品住宅成交價格來看，2014年上海樓市開局平穩，但后半場波動幅度大，系列利好政策帶動全市成交均價上漲，年底翹尾。

2014年，上海商品住宅成交均價為27171.24元/平方米，同比上漲12.59%。具體來看，1-4月價格較為平穩，上漲幅度不大，5月成交量陷入低谷，成交均價卻大幅攀升，創歷史新高，達27601元/平方米。6-8月，成交均價呈現回調之勢。9月份，受季節性因素和市場預期影響，成交均價再度沖高，直指27651元/平方米的新高位。進入四季度，受“930”信貸松綁、普宅標準上調、利率下調等系列利好因素的影響，上海商品住宅均價一路高歌，12月上升至30021元/平方米，環比上漲8.10%，同比上漲17.07%，為2014年最高點。

2.成交：全年整體成交量與去年相比明顯縮水，全年成交走勢呈“先抑后揚”

2014年上海房地產市場整體成交量與去年相比明顯縮水，全年成交走勢呈“先抑后揚”。2014年，上海全市商品住宅月均成交81.21萬平方米，相比去年全年下滑23.82%，為近六年同期第三低位，僅高于2011年和2012年。單月來看，上海樓市四季度之前一直萎靡不振，進入10月后，隨著“認房不認貸”、央行降息、普通商品住宅標準放寬等一系列利好政策的出臺，市場信心開始回升，此前受到抑制的購買力終被釋放，以中高端改善性項目為代表的產品持續跑量，四季度成交大幅回升，連續3個月成交過百萬方。其中，12月成交136.95萬平方米，環比上漲32.47%，同比上漲39.23%，為全年最高水平。

區域分布：外郊環間仍是成交主力，郊環外成交占比與去年持平

從不同環線來看，外郊環間仍是成交主體，近5年來成交占比始終保持在50%以上。2014年，上海外郊環間住宅成交占比為56%，較上年提高2個百分點；郊環外成交占比與去年持平。中外環間成交占比較去年下降2個百分點，其他環線占比變化不大。

成交結構：剛需產品仍占據市場主導地位，改善型項目占比明顯提升

按價格段來看，2014年上海商品住宅單價在2萬元/平方米以下剛需型產品占比達47%，仍為市場主流產品。具體來看，單價在1-1.5萬元/平方米之間的住宅成交套數占比，較2013年減小7個百分點，而1.5-2.0萬元/平方米之間的住宅成交套數占比減小2個百分點，說明今年上海商品住宅成交價格再度走高。雖然剛需產品占比有所縮小，但仍為市場主要支撐力量。

同時，2.0-2.5、2.5-3.0、4.0-5.0萬元/平方米以及5萬以上/平方米的改善型需求成交占比明顯提高，分別比去年提高5個、1個、4個和1個百分點，在930新政、央行降息及普通標準重新認定等政策影響下，部分前期觀望的改善性需求積極入市。

按面積段來看，90-120平米戶型取代70-90平米戶型，成為成交占比最大的戶型。具體來看，2014年，70-90平方米戶型成交套數占市場總體比重為29%，較2013年上升了2個百分點，成為占比第二高的產品類型；而90-120平方米占比33%，較2013年增加3個百分點，取代70-90平米戶型，成為占比最高的產品類型。

120-140平米、140-180平米以及180-210平米的改善性大戶型占比均有所下降，其中120-140平米、140-180平米戶占比較2013年均下降2個百分點。從2014年的成交占比情況來看，120平米以上的大戶型呈現成交占比下降的趨勢。

熱銷項目：成交套數TOP10以剛需項目為主，成交金額TOP10以改善項目為主

2014年，上海商品住宅成交套數TOP10項目總成交套數較去年下降16.12%，有7個項目成交均價均在2萬元/平米以下，低價剛需盤熱銷。

位居成交套數榜首的樓盤為綠地海域笙暉，綠地海域笙暉位于寶山區水產路以南，地塊東至松蘭路，南至城市防護綠化帶，西至楊泰路，北至北黃泥塘。地塊內有東西走向的蓮花山路穿越，將整體地塊分為南北兩區。綠地海域笙暉高層住宅區北側地塊L型分布，南側地塊呈一字型排開，與低層住宅在景觀視野上聯系通透，但在管理上分開，既保障了別墅品質，也提高了高層的景觀視野，高層戶型段為81——110平米，以經濟戶型為主，做到無論邊戶還是中間戶型南北通透，且南北雙陽臺，衛生區域干濕分離，為住戶提供人性化關愛。綠地海域笙暉低層住宅區面積段在98——120平米之間，戶型在原有90墅的基礎上進行了大膽的更新與升級，創造了大花園、高附贈、大面寬的舒適別墅空間。

位居二三位的是萬科城VCITY和金地自在城，兩項目分別處于閔行區和松江區，憑借較高價格優勢和準確的定位，獲得了市場的高度認可。

2014年，上海商品住宅金額TOP10項目總成交金額較去年下降15.54%，以中高端改善性產品為主。2014年金額TOP10項目總成交金額為323.93億元，較去年下降15.54%。除綠地海域笙暉和萬科城VCITY外，其他8個項目成交均價均在3.5萬元/平米以上。而70%的項目成交均價在4萬元/平米以上。位于榜首的花木綠城錦繡蘭庭成交金額46.54億，占TOP10總成交金額的14.37%。項目位于上海市浦東新區浦建路、櫻花路交匯處，占地面積5.6萬平米，地上建筑面積約13.5萬平米，融合居住、精品商業為一體。其中住宅地上建筑面積約10萬平米，主要由8幢13-23層高層公寓組成，戶型面積覆蓋從95到195平方米的二房到四房，是綠城上海2014年度傾情打造的全系奢裝私邸�；�木綠城錦繡蘭庭是綠城集合20年高端物業營造經驗，攜手四季酒店、希爾頓酒店等御用團隊美國BLD大師，融匯國際一線品牌奢侈品格，運用六大先進科技系統，滿足業主安全性、舒適性、信任感、想象空間等多方位需求的精品住宅典范。

3.供應：新增供應處于近五年最高位，9-12月為年內推盤高峰期

新增供應較去年有所提高，為近五年最高位，9-12月為年內推盤高峰期。2014年，上海商品住宅月均新批上市101.26萬平方米，同比提高4.82%，處于近五年來同期最高位。單月來看，1-2月受春節假期影響，推盤較為低迷。3月開始新增供應量明顯回升，達到階段性的高點109.47萬平方米。4月短暫回落后。受930新政影響于9月達到今年小高峰，新批上市達131.11萬平方米。此后，隨著，央行降息及普通標準重新認定等政策實施，，9-12月新批上市均超120萬平方米.

區域分布：嘉定、松江、南匯等外郊環區域供應集中

隨著市中心區域土地供應越來越少，嘉定、松江、南匯等外郊環區域供應較為集中，嘉定、松江的熱點區域更是集中較多項目，競爭較為激烈。由于中心城區的土地資源一直處于極度稀缺狀態，隨著軌道交通建設完善和外擴，上海新增供應項目外擴趨勢越來越明顯。2014年，嘉定、松江、南匯、浦東、閔行、寶山的新批上市面積均超過100萬平方米，6區累計新增供應量（798.72萬平方米）占上海全市的65%以上。嘉定、松江等熱點區域有較多近年拿地項目集中入市，如嘉定區的熱銷項目新城香溢瀾庭、保利星海嶼、中信泰富又一城、佳兆業城市廣場、新城馥華里等項目均扎堆在嘉定新城，松江區的熱銷項目萬科夢想派、信達藍爵、譽品谷水灣、龍湖好望山、松江頤景園等集中松江新城附近，局部熱點區域競爭激烈。

4.供需對比：總體呈供大于求態勢，庫存高企，去化壓力依然較大

2014年全年整體成交量與去年相比明顯縮水，而新增供應較去年有所提高，導致銷供比由2013年的1.1降到0.8，市場整體呈供大于求態勢。2014年，上海商品住宅成交面積同比下滑23.82%，新批上市面積同比同比提高4.82%，需求增長速度跟不上供應的放大，導致銷供比從2010年的0.9降至0.8，為2010年以來第二低點，市場整體呈供大于求態勢，但與2011年相比，供大于求態勢并不嚴峻。

商品住宅庫存高企，出清周期雖連續3個月下滑，但去化壓力依然較大。2014年，上海住宅市場可售面積保持逐漸增長的態勢，12月底為1327.47萬平方米，與年初相比增加了331.05萬平方米。2014年，雖然整體市場表現平淡，但開發商的推盤熱情并未減少，尤其是進入四季度以來，但自10月以來，出清周期連續3個月呈下滑趨勢，偏弱的消化能力導致存銷比的高企。截止到12月底，上海新建商品房的銷供比為0.8，出清周期從年初的8.9個月上升到14.18個月，今年供應量增加的同時成交量出現了縮水是導致今年商品住宅市場存量增幅的主要原因。

5.土地市場：住宅用地成交量走低，平均溢價率隨之下滑

2014年上海住宅用地成交量不及去年，溢價率亦較2013年明顯下降。2009年-2011年住宅用地成交面積逐年攀升，并在2011年達到1691萬平方米的高點。2012年受政策影響，住宅用地成交出現明顯回落，成交1063萬平方米，但2013年住宅用地成交量再次回歸高位。2014年，房地產行業進入調整期，樓市成交低迷，開發商拿地積極性降低，住宅用地成交量不及去年，為1310.78萬平方米，同比下降近20%。

從住宅用地成交溢價情況來看，2009-2010年的高溢價現象難覓，取而代之的是2011-2012年平均溢價率的連續下滑，且溢價水平均在20%以下。2013年，商品住宅市場成交走高，催熱了土地市場，住宅用地成交出現大幅增長，平均溢價率大幅反彈。2014年，伴隨著土地成交量的下滑，土地平均溢價率走低至31.14%，但明顯高于2011年-2012年水平。

住宅用地總價排行榜

2014年上海住宅用地成交總價TOP5總成交金額為452.03億元，比去年大幅增加116.6%。

其中，“黃浦區小東門街道616、735街坊地塊”居地塊總價榜首，該地塊于11月以248.50億元的總價成交，一舉成為上海全年總價最高的地塊，由中國民生投資有限公司、上海外灘投資開發有限公司、上海佳渡置業有限公司競得。該地王比2013年的地王黃浦區五里橋街道99街坊2/2宗地塊、7/2宗地塊59.50億元的總價足足高出334%。

住宅用地溢價排行榜

2014年上海住宅用地溢價TOP5多位于浦東新區臨港板塊，成交時間多集中在1月。相對去年，溢價率明顯走低

2014年上海住宅用地溢價TOP5TOP中有三幅地塊位于臨港，成交時間均發生在1月。由于規劃及配套升級，尤其是軌交16號線在13年底正式建成運營，14年底又對接到龍陽路，加上自貿區規劃及相關優惠政策相繼落地帶來的利好，促使臨港新城板塊備受市場關注，吸引上海本土及外地開發商爭相入住布局。

“臨港泥城社區DE03-I-5地塊2014-01-09”位居土地溢價排行榜首：該地塊規劃建筑面積5萬平米，于2014年1月9日以3.8億元的總價成交，溢價率222%，由上海九辰置業有限公司競得。

6.標桿企業：準確把握市場脈搏，及時調整銷售策略，提供符合客戶需求的高性價比產品及服務

準確把握市場脈搏，及時調整銷售策略，提供符合客戶需求的高性價比產品及服務，成就標桿企業。2014年，綠地集團、融綠、萬科等品牌房企能夠準確把握市場脈搏和客戶核心需求，及時調整銷售策略，提供符合客戶需求的高性價比產品及服務，成就在上海房地產市場的標桿地位。

作為深耕上海、布局全國乃至全球的大型國企，綠地集團穩居上海標桿企業榜首，2014年在上海銷售項目超過60個。配合政府政策導向和市場需求，采取激進銷售策略，積極創新營銷方式，以價換量，盡快回籠資金，促使綠地集團取得了相當可觀的銷售業績。其中綠地海域笙暉項目表現搶眼，2014年成交金額達37.20億元，這得益于其攜手平安好房推出好房貸，并在“好房貸”中實現全部貼息，促使樓盤網簽數量驟升。位居第二位的融綠攜中高端房源準確把握利好政策刺激和改善市場走高契機，及時采取降價促銷策略也取得了較好的銷售業績。旗下綠城錦繡蘭庭項目為2014年度銷售冠軍，銷售金額達46.54億元，為融綠在上海的總銷售金額貢獻了超過20%的份額。位居第三位的萬科憑借剛需產品結構、成熟的標準化產品線，采取靈活多變的創新營銷策略，實現了穩健的銷售增速。剛需項目萬科VCITY銷售面積近13萬平米，銷售金額達27.31億元，推動萬科在上海市場依然保持領先優勢。此外本地企業大華集團憑借大華錦繡華城項目的突出業績實現排名由2013年的第10位上升至第6位，發展勢頭強勁。

二、2015年上海住宅市場展望

政策層面，2014年下半年全國樓市限購呈現多米諾效應，由局部調整轉向全面放開，至今僅剩北上廣深及三亞5個城市未做調整仍堅持限購�！�930”新政超預期放寬限貸，加大對個人住房貸款需求的支持力度。同時14年全國兩會后不動產統一登記工作取得突破性進展，上半年不動產登記局正式掛牌，至12月《不動產登記暫行條例》已正式出臺，2015年3月1日起執行。2014年10月10日，上海市政府網站發布了關于成立上海市不動產統一登記工作領導小組的通知。

中長期來看，不動產登記局成立、暫行條例的出臺，將進一步促進長效機制的建立和完善，促使房地產業發展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地產業也必將迎來更加市場化的機遇和挑戰，市場供需關系將更趨良性，明年乃至中長期房地產市場環境正在孕育變化，將會迎來一個更具理性和成熟的市場，各種利好政策疊加也將推動市場預期逐漸轉好。但是市場化改革和長效機制的建立不可能一蹴而就，在上海房價仍然上漲的背景下，2015年上海全面取消限購的可能性依然不大，在長效機制建立之前，盲目取消限購會影響樓市平穩運行，但不排除局部調整的可能性。

1.住宅市場量價或將小幅增長，供應微降

根據“中國房地產中長期發展動態模型”預測，在未來一段時期內降息、降準預期強烈以及貨幣政策在穩健中更注重適度調整的背景下，。2015年上海房地產市場將呈現“銷售量價小幅增長，供應微降”的特點。

成交方面，由于利好政策疊加推動市場預期逐漸轉好，2015年持續觀望的購房需求將由于購房成本下降、信貸支持力度加大而逐步入市，市場信心增強。預計2015年全年銷售面積將小幅增長。新增供應方面，2014年商品房銷售面積同比下降，總體庫存持續攀高，雖年末銷售有所好轉，但處于歷史高位的庫存仍需一定的去化時間，預計2015年新批上市面積微降。投資方面，2014年上海房地產開發投資額保持同比上漲的趨勢，并且資金面與預期逐步轉好。預計明年房地產開發投資額將繼續保持增長，但增幅或將有所收窄。價格方面，在限貸放松等利好政策的背景下，明年潛在需求依然較為旺盛，而新批上市面積增幅有限，因此上海房價上漲壓力依然較大。

分上下半年來看，下半年成交和供應量仍將高于上半年。2010年以來，上海下半年成交面積和新批上市面積分別較上半年增長22.84%和33.73%，占全年比重均值為55.13%和57.2%，新批上市面積季節性差異更為明顯，2015年，這一規律仍將繼續延續。隨著市場逐步回溫，人們持續觀望的購房需求逐步入市。

2.近郊區域供應量大價格上漲空間有限，市區資源稀缺價格仍將居高不下

近年來，上海城鎮化建設及軌道交通建設步伐的加快為房地產市場向外圍拓展提供了有力的支撐。浦東新區、嘉定、青浦、松江等近郊區域憑借軌交優勢、較低的價格和相對完善的配套成為剛需購房者的首選區域。隨著上海市中心區域土地日益稀缺，2010年至今浦東新區、嘉定、青浦為代表的上海近郊區縣的土地成交量遠高于市中心區域，累計成交6626萬平方米，占上海市總成交量的92.70%以上，供應量過大，競爭十分激烈，預計2015年這些區域將繼續成為上海的熱點區域，但由于較大的供應量做支撐，區域價格上漲空間有限。而市區內由于土地資源稀缺，價格仍將居高不下。

3.剛性需求仍是市場主流，中高端住宅供求將有所上升

未來上海市場仍以剛需為主流，但中高端住宅供求將有所上升。2014年，上海成交主力面積段為90-120平米首改類產品和90平米以下的首置產品。其中，90平以下首置產品及90-120平首改類產品占比均比2013年有所上升，上升比率分別為2.37%、3%。未來剛需仍是市場主力。

伴隨“930”新政超預期放寬限貸，央行降息，對普通住房標準的重新認定等利好政策，不僅將減輕購房者稅費負擔，同時也會使房貸新政覆蓋范圍得以擴大，減少剛需、改善購房誤傷，降低交易成本，提升購房者支付能力。2014年價格段方面，4萬以上的中高端改善房源占比上升明顯，上升比率為4.25%。2015年市場信心將開始回升此前受到抑制的購買力終將被釋放，中高端項目將持續跑量，中高端住宅供求將有所上升。