2014年北京樓市政策研究

2014年，北京樓市調(diào)控政策中“限購”主基調(diào)依然未變，市場環(huán)境依然處于“緊箍咒”之下，與此同時，針對“中端有支持”的自住型商品房政策開始走向臺前，并對普通住宅市場產(chǎn)生了極大的沖擊。這兩層政策基本上為2014年北京樓市定下了悲涼的基調(diào)，雖然其中穿插了信貸放松、降息等定向?qū)捤傻姆康禺a(chǎn)新政，但是也難改年度成交低迷的頹勢。

限購繼續(xù)，限價放開

2013年底，北京市政府向多家在京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“傳話”，表示未來北京市調(diào)控政策的力度不會放松，仍然將堅決實施“去投資化”的各種調(diào)控手段，其中“限購”與“限價”仍是其最重要的兩種手段，這也為2014年北京樓市調(diào)控定下了主基調(diào)。進入2014年之后，在中國經(jīng)濟增速放緩，全國樓市一片萎靡不振的背景下，以放松限購為標(biāo)志的新一輪救市浮出水面，二三線城市紛紛開始松綁限購，截止10月份，原有的46個限購城市當(dāng)中僅有4個城市仍在執(zhí)行，而北京堅守住了這塊陣地。

限購仍在持續(xù)，但限價卻出現(xiàn)變動。2013年所執(zhí)行的限價政策主要可分為兩類，一類是普宅項目新開盤價格不得高于前期開盤價或周邊同類產(chǎn)品價格；另一類則是針對高端項目，既有2013年年底之前單價4萬元以上高端項目暫停發(fā)放預(yù)售許可證的“明示”，也有控制高價項目拿證頻次的“暗操”。但是這兩類限制在2014年雖沒有明文退出，但是實際市場中均已被打破，一方面是大量普宅項目漲價開盤或樹立區(qū)域標(biāo)桿；另一方面高端市場表現(xiàn)的更加明顯，自6月份開始，保利海德公園與泰禾拾景園等高價項目陸續(xù)被放行，而到了年底首創(chuàng)農(nóng)展館項目高達(dá)16.6萬元的歷史高價得以通過，標(biāo)志著“限價”政策已經(jīng)正式退出歷史舞臺。

限價政策取消使得供應(yīng)方開盤速度及頻次得以推進，直接刺激了市場供應(yīng)的增加，但是在限購依然主導(dǎo)市場的背景之下，需求未能有所突破，因此限價放開使得供需失衡日益嚴(yán)重，觀望心理再度萌生。

定向?qū)捤纱碳つ甑茁N尾

雖然北京樓市政策在2014年依然是以收緊為主，但是自三季度末開始，全國性的信貸政策放松也開始惠及北京市場。9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，其中最引人關(guān)注的當(dāng)屬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整以及房貸利率下限的重申，雖然7折的房貸利率下限在實際操作中很難實現(xiàn)，但是首套房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整卻影響不小。《通知》規(guī)定，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策，俗稱“認(rèn)貸不認(rèn)房”。而幾乎就在同時，北京市發(fā)布新的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對目前正在執(zhí)行的北京市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)以及契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)分別進行了調(diào)整。普通住房的認(rèn)定指導(dǎo)價格由18000元/平方米上浮至22000元/平方米，上調(diào)幅度達(dá)到22%。

普宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，受益較大的是在原本“被非普”的郊區(qū)縣進行首套置業(yè)的群體；而“認(rèn)貸不認(rèn)房”規(guī)則的改變，所針對的則主要是改善型需求，其中尤以低端改善型受益最大。對于手中既有房產(chǎn)再進行多次置業(yè)的群體來說，其資金實力相對較強，因此首付成數(shù)的變化對其影響相對較小。反而是“賣一買一”的中低端剛性改善群體，受制于資金的有限，對于信貸政策的優(yōu)惠反應(yīng)較大。因此從10月末開始，中低端剛需及改善型產(chǎn)品主導(dǎo)市場開始出現(xiàn)回暖。

而到了2014年11月21日，央行意外宣布降息，決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。這一政策調(diào)整無論是對于房企開發(fā)貸壓力還是購房者房貸壓力的減輕，其作用都是不言而喻。而在930新政的“引子”之后，這一利好無疑成為全面盤活市場的一把鑰匙，樓市回暖節(jié)奏進一步加快，并且在成交低迷了將近一年之后，意外創(chuàng)造出年底翹尾的現(xiàn)象。

12月31日北京市公積金管理中心也祭出寬松新政，將貸款上限由此前的80萬元提高到120萬元，這也標(biāo)志著北京的調(diào)控政策已經(jīng)由過去的收緊轉(zhuǎn)向逐步寬松。

自住房政策初現(xiàn)成效

自住型商品房政策自2013年底公布并開始出讓土地之后，2014進入開花結(jié)果的一年，這一年當(dāng)中，共有22個自住房項目（包括恒大城定向銷售項目）完成了選房并實現(xiàn)簽約。2014年共成交自住型商品房18860套，限定價格最低9500元/平方米，最高22000元/平方米，由于其“比周邊商品房低出30%”巨大價格優(yōu)勢使得其成為市場中的“香餑餑”，大量具有北京購房資格的客群放棄了對普通商品住宅的關(guān)注，轉(zhuǎn)而投向自住房輪候，并在初期形成一股申購熱潮。隨著后期自住房產(chǎn)品自身弊病的逐漸顯露，一些位置較遠(yuǎn)，戶型較差的項目也遭到棄選的冷遇，但是自住房這類產(chǎn)品仍然在2014年給予了市場重創(chuàng)。

其中最為直觀的影響就是其對于低端剛性需求的擠占，2014年自住房實現(xiàn)成交18860套，占全部成交的比重為24%，而其中九成以上均為低端剛需人群，而扣除這部分之后也造成了2014年純商品住宅成交出現(xiàn)了歷史新低；除去實際成交之外，自住房對于市場的影響還體現(xiàn)在預(yù)期方面，除去目前已成交的18860套之外，目前已成交的自住型商品房用地預(yù)計還可提供自住型商品房3.6萬套左右，相當(dāng)于2014年成交量的2倍。如此巨大的潛在供應(yīng)將進一步擠占商品房需求客源，并對其價格體系產(chǎn)生一定沖擊，基于這一判斷，2015年普通商品房市場的剛需型項目，將會面臨到自住房更猛烈的沖擊。

2014年北京土地市場研究

土地出讓金創(chuàng)歷史新高

2014年北京土地市場共有141宗土地實現(xiàn)成交，相去去年減少73宗。土地出讓面積合計1295.3萬平方米，規(guī)劃總建筑面積1663萬平方米，相比去年分別減少37%、29%。雖然成交土地宗數(shù)與面積同比均有所減少，但是2014年北京土地出讓金總金額卻繼2013年之后再創(chuàng)有史以來新高，1916.9億元的成交總金額，相比商品房市場與土地市場雙雙火熱的2013年還高出了95億元。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，成交土地面積大幅減少，出讓金總額卻繼續(xù)攀升，說明2014土地市場價格依然居高不下。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年北京土地成交平均樓面價為11526元/平方米，而這一數(shù)據(jù)在2013年僅為7700元/平方米。推地量少與成交價高成為了2014年土地市場的兩大主要特征。

在北京樓市被觀望、救市、降價等關(guān)鍵詞充斥，購房者與開發(fā)商彼此僵持時，土地市場也隨之走出一條倒N字曲線，年初北京土地市場以406億成交額，環(huán)比上漲132%強勢開局，在春節(jié)及兩會前后，北京土地市場明顯降溫，4月份則以303億成交額、環(huán)比上漲133%重回高點，及至年中，再次呈現(xiàn)急速下跌態(tài)勢，底價成交、流拍現(xiàn)象增加，此后至8月沖高后，再次回落，維持低位震蕩局面，月均成交額整體下行趨勢明顯。

對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，年后土地市場成交低點受季節(jié)性和政策性影響，呈現(xiàn)被動式降溫，而此后，隨著樓市成交持續(xù)低迷，在房企出于成本控制與財務(wù)風(fēng)險考量，拿地?zé)崆榻档停�以及政府從供�?yīng)端控制推地節(jié)奏的雙重影響下，北京土地市場開始出現(xiàn)市場性降溫，整體成交冷清。

任啟鑫判斷，隨著央行多項政策利好實施，使得市場悲觀預(yù)期發(fā)生扭轉(zhuǎn)，北京樓市成交量出現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢，出于明后年土地儲備及正常經(jīng)營需要，房企在土地市場上拿地積極性也有所恢復(fù)，但受宏觀經(jīng)濟下行影響，市場全面反彈動力并不足，未來土地市場將告別非理性拿地，保持平穩(wěn)態(tài)勢，同時，土地市場分化將會進一步加劇，更多樓市資金將撤出風(fēng)險積聚的三四線城市，轉(zhuǎn)投向在此輪調(diào)整中率先回暖的一線城市。

宅地成交下滑，商業(yè)用地異軍突起

從成交結(jié)構(gòu)來看，2014年北京實現(xiàn)成交的141宗土地當(dāng)中，宅地成交52宗占比37%，較去年減少22宗，規(guī)劃建筑面積為901萬平米，與去年相比減少431萬平米，成交總金額1311億元，相比去年增加2%；而商業(yè)地塊全年累計成交44宗占比31%，規(guī)劃總面積達(dá)564萬平米，與去年相比增加85萬平米，總成交金額達(dá)588億，較去年增加120億元。剩下的45宗則為工業(yè)用地，占比32%。住宅、商業(yè)、工業(yè)用地所占比重基本持平。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，從住宅用地市場來看，成交下滑的根源在于供應(yīng)的不足。雖然由于商品房成交持續(xù)低迷造成房企資金層面的壓力，使得2014年的住宅用地不像2013年那樣“地王”頻出，甚至多宗2013年“地王”周邊的地塊也遭到冷遇。但是城區(qū)甚至成熟郊區(qū)土地資源的日漸枯竭，使得房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的熱情依然不減，因此也出現(xiàn)了多宗像西局地塊、舊宮地塊等數(shù)宗高價地。而2013-2014年這些連續(xù)出現(xiàn)的高價地勢必會對未來住宅市場結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響，隨著上述項目進入集中入市期，2015年北京住宅市場難以避免的將要走入“豪宅時代”。

在2014年樓市成交遇冷，后期宅地供應(yīng)節(jié)奏放緩的背景下，商業(yè)用地卻異軍突起，與住宅用地呈現(xiàn)出冰火兩重天的局面。

對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，2014年商業(yè)用地成交大幅上升，主要受政府規(guī)劃導(dǎo)向和企業(yè)自身經(jīng)營策略雙向影響，2013年北京土地出讓規(guī)則改變，將自住房用地也納入住宅用地配建范圍，持續(xù)上漲的地價考驗著拿地房企成本控制能力和高周轉(zhuǎn)能力，而隨著2014年普通住宅成交整體低迷，前兩年高價拿地的項目越發(fā)審慎，并不敢輕易入市，企業(yè)經(jīng)營成本大幅上升，為分化經(jīng)營風(fēng)險，房企紛紛拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域，拿地成本較低的商業(yè)住宅成為房企新寵。另外，隨著前兩年近郊入住人口的迅猛增加，區(qū)域商業(yè)配套匱乏，為確保區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，區(qū)縣政府也在土地出讓時針對性地增加商業(yè)地塊。

2014北京住宅市場研究

成交創(chuàng)新低，均價創(chuàng)新高

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2014年北京商品住宅（不含保障房）共實現(xiàn)成交79784套，成交面積829.58萬平方米，相比去年分別減少26.7%、29.8%，而這其中還有18860套為自住型商品房所貢獻，扣除該部分，純商品住宅60924套的成交量更是創(chuàng)造了有史以來的年度新低。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，從最近數(shù)年房地產(chǎn)市場發(fā)展軌跡來看，政策變動對于市場量價的影響尤為深刻。自2011年以限購為主的最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控政策出臺之后，當(dāng)年市場成交出現(xiàn)探底，也因此引發(fā)整體市場“降價潮”的出現(xiàn)，隨著大量項目的“以價換量”接下來的2012年市場成交出現(xiàn)大幅回升，但當(dāng)年成交均價出現(xiàn)回落；而在2012年底大量項目換量成功之后，市場價格再次出現(xiàn)“起勢”，為抑制這一趨勢，政府再發(fā)“限價令”，直接導(dǎo)致了2013年的供應(yīng)低迷，供應(yīng)的不足使得當(dāng)年成交再度下滑；而進入到2014年之后，限購對于市場的收緊狀態(tài)已近臨界點，“松限”聲音不斷，而全國各地中小城市也陸續(xù)開始實施，但是對于北京市場而言，雖然有信貸放松、普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整這類定向放松政策開始實施，使得年底出現(xiàn)翹尾行情，但是在限購依然延續(xù)以及自住房的沖擊之下，北京商品住宅市場整年的表現(xiàn)依然不盡如人意。

與此同時，2014年北京商品住宅（不含保障房）成交均價為24971元/平方米，相比去年上漲7%，也創(chuàng)造了有史以來年度新高。而扣除自住房部分之后，這一均價更是高達(dá)26914元/平方米，同比漲幅15%。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，2014年房價的上漲一方面是2013快速去化之后的漲價趨勢順延所致。雖然進入2014年之后成交開始萎靡，庫存壓力持續(xù)攀升，但是前期由于長期偏緊的調(diào)控方向，使得整體市場需求出現(xiàn)短缺，購買意愿疲軟，因此房企降價促銷的動力較小；另一方面，限價政策的實際放開，使得2014年高端項目入市成交的比重有所上升，也直接拉高了整體市場的成交均價。

而對于即將到來的2015年樓市行情，高姍判斷，930新政以及降息所帶來的回暖邊際效應(yīng)正在遞減，而樓市的真正的強勢反彈要依賴于救市“組合拳”，例如2009年的一波超強勢反彈除了依賴于寬松的貨幣政策之外，4萬億的貨幣投放更是起到了不可或缺的作用。因此高姍認(rèn)為，如果僅僅依靠上述已經(jīng)實行的幾項政策難以支撐起2015年樓市成交的回暖之勢，如果沒有新政策的出臺，2015年樓市成交將再度平淡。另外從價格來看，2015年樓市開局房價仍會維持一段時間平穩(wěn)。一方面由于目前北京房價水平已處于歷史高位，即使是六環(huán)外普通住宅單價也已基本在20000元/平方米以上，房價過高已超出大量需求群體的承受范圍之內(nèi)，繼續(xù)上漲的動力不足；另一方面，目前去庫存仍然是擺在各大房企面前的首要任務(wù)。但是與此同時，2013-2014年出讓的部分高價地在2015年已進入入市期，基于成本壓力，這些項目定價多會在豪宅5萬元單價的標(biāo)準(zhǔn)之上，10萬元的產(chǎn)品也不在少數(shù)，而隨著這些項目的逐漸入市，整體市場價格也將會被逐漸拉高。

大興、房山、通州、朝陽四區(qū)域成交占比近七成

2014年北京商品住宅成交的主戰(zhàn)場仍主要集中在大興、朝陽、房山、通州這幾個區(qū)域，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年全年這四個區(qū)域累計實現(xiàn)成交49937套，在總成交量中占比高達(dá)63%。

盡管四個區(qū)域住宅累計成交均過萬套，但受自住房入市支撐成交量影響，四個區(qū)域住宅成交特征呈現(xiàn)明顯分化，其中位居第二、三名的朝陽和通州，自住房在區(qū)域總成交中分別占比54% 、23%，顯著拉升區(qū)域成交量，而大興和房山區(qū)由于剛需住宅集中，且前期降價充分，純商品住宅成交量支撐區(qū)域成交，在成交排行前十位的項目中，成交的普通住宅項目多位于大興和房山兩個區(qū)。

高姍分析表示，房山、大興、通州在過去幾年土地供應(yīng)集中，經(jīng)過前期開發(fā)后，入市產(chǎn)品類型多以剛需住宅為主，而年初在去年末樓市火爆效應(yīng)影響下，區(qū)域在售項目定價高企，通州區(qū)定價直奔30000元/平米，而房山在售項目平均定價也高達(dá)26000元/平米，基本超出剛需客群所能接受的上限，區(qū)域項目去化周期拉長，為提高項目周轉(zhuǎn)速度，穩(wěn)定現(xiàn)金流，以住總?cè)f科橙降價入市開始，大興和房山成為房企“以價換量”主力區(qū)，而從成交排行前十來看，率先降價或平價入市的樓盤項目占據(jù)成交前列，如住總?cè)f科橙、首開新悅都等，在市場普遍進入“以價換量”區(qū)間后，降價幅度大的樓盤也取得不俗成績，如首開熙悅山等。

從成交總價特征來看，扣除自住房部分，2014年總價200萬元以下的低端剛需產(chǎn)品成交占比54%，相比2013年下滑7個百分點，由此可以看出自住房對于低端購房需求資源的擠占，雖然年底前信貸政策以及降息的祭出對于低端客群入市產(chǎn)生一定刺激作用，但是仍未能抵消自住房的沖擊，純商品住宅市場中低端項目成交所占比重大幅減少。而與之相對應(yīng)的則是中高端成交的回升，其中總價500-800萬元的產(chǎn)品成交占比而7%，相比2013年上升2個百分點，而800萬元以上的豪宅產(chǎn)品成交占比也由2013年的3.9%上升至5.8%。高姍認(rèn)為，這主要是由于2014年限價逐步放開之后高端項目蜂擁入市所導(dǎo)致，而進入到2015年隨著高端項目入市的更加頻繁與集中，這一趨勢仍將繼續(xù)持續(xù)。

全年供應(yīng)下滑兩成，年末始發(fā)力

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年北京樓市累計供應(yīng)住宅產(chǎn)品7.7萬套，但是在這其中，自住房項目累計供應(yīng)2.2萬套，在總供應(yīng)中占比近三成。 扣除自住房部分，2014年純商品住宅供應(yīng)套數(shù)僅5.5萬套，相比去年減少22.7%。

對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析表示，2014年大量自住房項目的集中入市，對剛需住宅項目形成巨大的壓制，迫使區(qū)域內(nèi)新入市的剛需住宅調(diào)低開盤價格，也使得前期拿地成本高企的項目，迫于低迷的市場環(huán)境，推遲入市時間，是2014年商品住宅項目供應(yīng)量大幅減少的重要因素。

按照目前的項目開發(fā)周期情況看，2013-2014年所出讓的地塊開始進入銷售周期，而在2013年由于開發(fā)商看好市場，土地市場競爭激烈，高價地頻現(xiàn)，較高的拿地成本加上適當(dāng)?shù)匿N售利潤，使得入市項目定價必然高于周邊在售項目，隨著2014年自住房的繼續(xù)上市，預(yù)計將對剛需市場造成更大壓力，在市場并未全面升溫的背景下，自住房項目的擠壓、以及2014年市場并未消化的存量，都將迫使剛需項目入市價格維持低位震蕩局面，開發(fā)商資金風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險加大。

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年全市住宅項目總計開盤約312次，月均開盤26個，排除1月、2月受元旦和春節(jié)長假的影響，出現(xiàn)開盤低谷期，在其他月份中，推盤量大多在平均水準(zhǔn)上下浮動，其中，推盤量最高的分別為5月35個，4月33個以及11月33個，季節(jié)性特征明顯。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，年后，受房價高基數(shù)、房貸優(yōu)惠利率取消等多重因素影響，購房者實際購買力相對減弱，而自住房項目在年后陸續(xù)進入申購階段，較普通住宅低三成的價格優(yōu)勢，對剛需客源進一步分流，為避開自住房的銷售周期，具備上市條件的商品住宅紛紛搶跑開盤，造成4月、5月開盤量大幅上升。另外，年初銀行信貸持續(xù)緊縮，房企融資渠道進一步收窄，資金面偏緊的事實，也令開發(fā)商采取加速推盤、回籠資金的高周轉(zhuǎn)策略，也是4月、5月開盤量上升的重要影響因素。

與以往年末開發(fā)商推盤積極性減弱，供應(yīng)量收縮不同的是，2014年年末樓盤項目仍扎堆入市，高姍分析，2014年市場觀望情緒濃厚，上半年房企整體銷售業(yè)績并不理想，在下半年積極拓展銷售渠道，同時加大“以價換量”力度，加速跑量，回籠資金，隨著9月末以來出臺的一系列利好政策的逐步實施，在刺激購房者加快入市步伐的同時，也提振開發(fā)商入市信心，在年末加大供應(yīng)力度，以期提交一份較好的成績。