2021年上半年，西安市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)無新增供應(yīng)入市，總體量維持在201萬平方米。西安甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)活躍度自第一季度起開始逐漸減弱，并延續(xù)至第二季度，全市凈吸納量錄得4.2萬平方米，但由于供應(yīng)量放緩，全市空置率環(huán)比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至28.3%，降至四年來最低。
新增租賃方面，上半年最為活躍的行業(yè)依次是房地產(chǎn)、金融和信息技術(shù)，在新增成交總面積中占比接近50%。在構(gòu)建關(guān)中平原城市群、建設(shè)國(guó)家中心城市、辦好十四屆全運(yùn)會(huì)等一系列國(guó)家戰(zhàn)略和重大機(jī)遇的推動(dòng)下，全市加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)租賃需求持續(xù)增加；房地產(chǎn)行業(yè)新增租賃面積貢獻(xiàn)達(dá)24%，其中建造及工程占比高達(dá)44%。最新發(fā)布的《2021中國(guó)硬科技創(chuàng)新發(fā)展白皮書》顯示，西安市硬科技發(fā)展指數(shù)為62.02，位列全國(guó)第七，近年來圍繞建設(shè)絲路科創(chuàng)中心的目標(biāo)，西安推動(dòng)硬科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，信息技術(shù)類企業(yè)辦公需求不斷釋放，貢獻(xiàn)出新增租賃面積的11%。值得一提的是，在租戶整體對(duì)成本更加敏感的背景下，第三方辦公空間運(yùn)營(yíng)商在西安甲級(jí)寫字樓中活躍度有所恢復(fù)，錄得FED先后入駐凱德廣場(chǎng)以及萬科金域國(guó)際；第三方辦公空間運(yùn)營(yíng)商在租期和裝修方面更加靈活，能夠有效幫助企業(yè)降低辦公成本，更易獲得中小型企業(yè)客戶的青睞。2020年在疫情影響下，消費(fèi)者服務(wù)中的在線教育成為年度最為活躍的行業(yè)。然而2021年上半年，隨著市場(chǎng)監(jiān)管日趨收緊，在線教育企業(yè)明顯放緩了擴(kuò)張步伐，導(dǎo)致消費(fèi)者服務(wù)類企業(yè)在上半年成交占比大幅下降。
就資本來源來看，本地企業(yè)主導(dǎo)辦公市場(chǎng)需求，新增租賃面積的占比環(huán)比上漲20個(gè)百分點(diǎn)至52%，其中較活躍的行業(yè)集中在房地產(chǎn)、商務(wù)中心和信息技術(shù)；其次為內(nèi)資企業(yè)，其租賃需求主要來源于房地產(chǎn)；外資企業(yè)的新增租賃面積連續(xù)下降，僅占比2%。
租金方面，雖然市場(chǎng)需求有小幅回落，但隨著單一業(yè)權(quán)甲級(jí)寫字樓整層大面積可租賃空間不斷減少，業(yè)主方在租金方面的談判空間有所回升，并且對(duì)市場(chǎng)預(yù)期相對(duì)積極樂觀，因此市場(chǎng)租金整體保持平穩(wěn)。截止季末，西安甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金降幅逐漸收窄，環(huán)比小幅下降0.1%，為人民幣103.5元每平方米每月。
展望2021年下半年，西安寫字樓市場(chǎng)將迎來20余萬平方米的新增供應(yīng)，主要集中在城北和高新區(qū)域，新增項(xiàng)目的入市短期內(nèi)或?qū)⑼聘呤袌?chǎng)空置率。但長(zhǎng)期來看，伴隨高新三期、西咸以及浐灞等新興區(qū)域的不斷發(fā)展成熟，西安的商務(wù)版圖也將持續(xù)擴(kuò)張，有望觸發(fā)西安寫字樓市場(chǎng)的新機(jī)遇。
（一）城市服務(wù)業(yè)發(fā)展
（二）2021年上半年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)主要指標(biāo)
（三）市場(chǎng)供需
2021年上半年，西安市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)無新增供應(yīng)入市。全市凈吸納量錄得4.2萬平方米，但由于供應(yīng)量放緩，全市空置率環(huán)比下降 2.1個(gè)百分點(diǎn)至28.3%，降至四年來最低。
（四）需求分析
1、從新增租賃來看，房地產(chǎn)、金融和專業(yè)服務(wù)是本季度最為活躍的三大行業(yè)，分別以24%、13%和11%的占比貢獻(xiàn)了全市甲級(jí)寫字樓接近一半的新成交租賃面積。
2、建造及工程和房地產(chǎn)開發(fā)成為房地產(chǎn)行業(yè)最為主要的來源和支撐;金融行業(yè)里投資類占比接近四成;信息技術(shù)中，信息技術(shù)軟件及服務(wù)占比最高。
3、主要行業(yè)分布情況，高新二期以及城北成為房地產(chǎn)、金融以及信息技術(shù)等行業(yè)的租賃優(yōu)先區(qū)域。
4、空間分布，2021年上半年，新增租賃最為活躍的片區(qū)為高新二期，其次為城北、南二環(huán)與小寨;高新二期需求主要來自金融、房地產(chǎn)以及能源與材料類。
5、資本來源，本地企業(yè)主導(dǎo)辦公市場(chǎng)需求;其次為內(nèi)資企業(yè)，其租賃需求主要來源于房地產(chǎn);外資企業(yè)的新增租賃面積連續(xù)下降，僅占比2%。
（五）租金指數(shù)走勢(shì)
隨著單一業(yè)權(quán)甲級(jí)寫字樓整層大面積可租賃空間不斷減少，業(yè)主方在租金方面的談判空間有所回升，并且對(duì)市場(chǎng)預(yù)期相對(duì)積極樂觀，因此市場(chǎng)租金整體保持平穩(wěn)。截至上半年，西安甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金環(huán)比小幅下降0.1%，為人民幣103.5元每平方米每月。
（六）區(qū)域市場(chǎng)概覽
（七）未來展望∶市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)
展望2021下半年，西安寫字樓市場(chǎng)將迎來20余萬平方米的新增供應(yīng)，主要集中在城北和高新區(qū)域，新增項(xiàng)目的入市短期內(nèi)或?qū)⑼聘呤袌?chǎng)空置率。
