調查內容

房地產市場調查， 就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測驗。由于土地和房屋位置的固定性（不動產），房地產市場調查也烙有很深的地域特征。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由單個樓盤到區域市場。再由區域市場到宏觀環境，然后再從宏觀環境回復到單個樓盤、區域市場。不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。

市場調查有廣義和狹義之分。其中，廣義的市場調查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。房地產市場調查的主要內容有：

 1.政治法律環境調查

（1） 國家、省、城市有關房地產開發經營的方針政策。如房改政策、開發區政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產業發展政策、稅收政策等。

（2） 有關房地產開發經營的法律規定。

（3） 有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

2.經濟環境調查

（1） 國家、地區或城市的經濟特性，

（2） 包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。

（3） 項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。

（4） 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。

（5） 國民經濟產業結構和主導產業。

（6） 居民收入水平、消費結構和消費水平。

（7） 項目地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況、對外貿易和外商投資的發展情況。

（8） 與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。

3.社區環境調查

社區環境直接影響著房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。優良的社區環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社區環境調查內容包括：社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。 1. 消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢。

2. 房地產市場需求影響因素調查。如國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變 化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。

3. 需求動機調查。如消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。

4. 購買行為調查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等