2009年11月26日中房信上市慶典中，新浪樂居戰略規劃部總監賀寅宇先生作了《新浪樂居商業地產產業服務策略》演講，從中得知新浪樂居對于整個商業地產的產業鏈做了非常密集的劃分，判斷一共有880個子行業，匯聚了1.5萬家的開發商，有百萬的品牌商家，在整個產業點上會聚了數千萬的從業人員，這個行業本身年產值就能夠達到800億，這是整個商業地產的生態圈。在整個生態圈當中新浪樂居怎么樣做一個很好的復合資源整合，核心是數據庫，新浪樂居不僅建立各個商業地產項目的數據庫，還建立商業地產內部的商鋪數據庫，也建立各個品牌商家的數據庫。希望通過數據庫能夠給開發商、品牌商家帶來一個很好的決策。

    新浪樂居對商業地產的研判以及數據庫的研發會對今后中國商業地產的發展帶來重大的推動力和深遠的影響力；本文所要補充的是因為迄今為止中國商業地產產業鏈服務中消費者研究的缺失，所以在建立商業地產開發項目和品牌商家數據庫的同時，需要進行商業地產消費者研究建設相關數據庫。

    商業地產產業鏈可以理解為從初始資源起通過若干產業層次不斷向下游產業轉移直至到達消費者的價值鏈，其中包含縱向、橫向等各種關系；涉及的價值主體從上下游各環節來說主要有投資商、開發商、運營商、經營者、消費者等。

    在商業地產產業鏈中，作為產業鏈終端的消費者起著關鍵的作用。消費者是商業地產項目開發和商業經營活動的直接源動力，有了消費者的需求才有了商業物業的需求。從一般的商業地產（商鋪）產業鏈價值形式而言：是消費者在商家通過商品和服務的消費，使經營者產生效益能夠支付租金，上溯至運營商、開發商、投資商獲得環環相扣的效益。

    在現有商業地產運作中，很難見到對消費者深入的研究。各種商業地產策劃報告乃至冠以實戰秘訣出版的書籍，各式各樣的商業地產活動包括論壇、招商大會等等，津津樂道的還是項目和商家本身，出現的消費者概念像流星一樣一劃而過。中國商業地產問題多多以及招商難、經營難等，問題的癥結中消費者研究缺失應該說是一個重要原因。

    商業地產消費者研究的構建從模塊構造初步設想可以分為三大部分：

一、區域商業地產消費者研究

    以城市為區域劃分，研究的內容包括區域消費者(常駐人口、流動人口和旅游人口等)消費總額與城市商業物業總量的關系；區域消費者消費能力、消費觀念、消費習慣、消費文化分析；區域消費差異模型建立等等。

二、項目商業地產消費者研究

    以店鋪零售業態劃分為主要依據（國家標準為12類，如購物中心等），研究的內容包括消費者與商業地產項目投資研究（如消費者對商圈的感知），消費者與商業地產項目設計研究（如消費者對商業空間的偏好），消費者與商業地產項目招商研究（如消費者對商家類型的選擇）等。

三、商業地產VALS研究

    VALS（英文Values and Lifestyle Survey的縮寫，中文為價值觀與生活方式調查），由美國SRI國際公司開發，現已發展為VALS2，是歐美國家以及日本最為推崇的消費者研究模式之一。商業地產VALS研究，一是VALS的中國化，二是商業地產CHINA-VALS中國消費者生活方式模型的建立。這些研究中包含消費者的分群、價值觀、生活方式等內容，可以使商業地產消費者研究具有相當的深度和廣度。

    從商業地產信息化的角度看，其消費者研究必定是一個數據庫的建設過程。商業地產信息化消費者數據庫建設在遵循"標準化、數字化、模型化"等通用準則的前提下，相對于商業地產項目數據庫和商家數據庫來說，它更重視信息采集與相關人群的直面性，既包括對來自文獻數據的研究，也必須有抽樣調查、深度訪談等第一手信息的獲得。

    商業地產消費者數據庫的支撐是鮮活的消費者，其研究是定量與定性的結合，信息集成與知識整合的交融，直指商業地產產業鏈的關鍵環節，所以商業地產消費者數據庫在很大程度上突破資料性收集的數據庫模式，一旦成功成為他人難以模仿和替代的核心競爭力的構建，并可以有效為商業地產項目策劃、招商等服務。