2009年11月26日中房信上市慶典中，新浪樂居戰(zhàn)略規(guī)劃部總監(jiān)賀寅宇先生作了《新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)服務(wù)策略》演講，從中得知新浪樂居對(duì)于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈做了非常密集的劃分，判斷一共有880個(gè)子行業(yè)，匯聚了1.5萬家的開發(fā)商，有百萬的品牌商家，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)點(diǎn)上會(huì)聚了數(shù)千萬的從業(yè)人員，這個(gè)行業(yè)本身年產(chǎn)值就能夠達(dá)到800億，這是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)圈。在整個(gè)生態(tài)圈當(dāng)中新浪樂居怎么樣做一個(gè)很好的復(fù)合資源整合，核心是數(shù)據(jù)庫，新浪樂居不僅建立各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)庫，還建立商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部的商鋪數(shù)據(jù)庫，也建立各個(gè)品牌商家的數(shù)據(jù)庫。希望通過數(shù)據(jù)庫能夠給開發(fā)商、品牌商家?guī)�來一個(gè)很好的決策。

    新浪樂居對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的研判以及數(shù)據(jù)庫的研發(fā)會(huì)對(duì)今后中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來重大的推動(dòng)力和深遠(yuǎn)的影響力；本文所要補(bǔ)充的是因?yàn)槠�今為止中國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)中消費(fèi)者研究的缺失，所以在建立商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和品牌商家數(shù)據(jù)庫的同時(shí)，需要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者研究建設(shè)相關(guān)數(shù)據(jù)庫。

    商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈可以理解為從初始資源起通過若干產(chǎn)業(yè)層次不斷向下游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移直至到達(dá)消費(fèi)者的價(jià)值鏈，其中包含縱向、橫向等各種關(guān)系；涉及的價(jià)值主體從上下游各環(huán)節(jié)來說主要有投資商、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者等。

    在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中，作為產(chǎn)業(yè)鏈終端的消費(fèi)者起著關(guān)鍵的作用。消費(fèi)者是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的直接源動(dòng)力，有了消費(fèi)者的需求才有了商業(yè)物業(yè)的需求。從一般的商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值形式而言：是消費(fèi)者在商家通過商品和服務(wù)的消費(fèi)，使經(jīng)營(yíng)者產(chǎn)生效益能夠支付租金，上溯至運(yùn)營(yíng)商、開發(fā)商、投資商獲得環(huán)環(huán)相扣的效益。

    在現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中，很難見到對(duì)消費(fèi)者深入的研究。各種商業(yè)地產(chǎn)策劃報(bào)告乃至冠以實(shí)戰(zhàn)秘訣出版的書籍，各式各樣的商業(yè)地產(chǎn)活動(dòng)包括論壇、招商大會(huì)等等，津津樂道的還是項(xiàng)目和商家本身，出現(xiàn)的消費(fèi)者概念像流星一樣一劃而過。中國商業(yè)地產(chǎn)問題多多以及招商難、經(jīng)營(yíng)難等，問題的癥結(jié)中消費(fèi)者研究缺失應(yīng)該說是一個(gè)重要原因。

    商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者研究的構(gòu)建從模塊構(gòu)造初步設(shè)想可以分為三大部分：

一、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者研究

    以城市為區(qū)域劃分，研究的內(nèi)容包括區(qū)域消費(fèi)者(常駐人口、流動(dòng)人口和旅游人口等)消費(fèi)總額與城市商業(yè)物業(yè)總量的關(guān)系；區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)能力、消費(fèi)觀念、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)文化分析；區(qū)域消費(fèi)差異模型建立等等。

二、項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者研究

    以店鋪零售業(yè)態(tài)劃分為主要依據(jù)（國家標(biāo)準(zhǔn)為12類，如購物中心等），研究的內(nèi)容包括消費(fèi)者與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資研究（如消費(fèi)者對(duì)商圈的感知），消費(fèi)者與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)研究（如消費(fèi)者對(duì)商業(yè)空間的偏好），消費(fèi)者與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商研究（如消費(fèi)者對(duì)商家類型的選擇）等。

三、商業(yè)地產(chǎn)VALS研究

    VALS（英文Values and Lifestyle Survey的縮寫，中文為價(jià)值觀與生活方式調(diào)查），由美國SRI國際公司開發(fā)，現(xiàn)已發(fā)展為VALS2，是歐美國家以及日本最為推崇的消費(fèi)者研究模式之一。商業(yè)地產(chǎn)VALS研究，一是VALS的中國化，二是商業(yè)地產(chǎn)CHINA-VALS中國消費(fèi)者生活方式模型的建立。這些研究中包含消費(fèi)者的分群、價(jià)值觀、生活方式等內(nèi)容，可以使商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者研究具有相當(dāng)?shù)纳疃群蛷V度。

    從商業(yè)地產(chǎn)信息化的角度看，其消費(fèi)者研究必定是一個(gè)數(shù)據(jù)庫的建設(shè)過程。商業(yè)地產(chǎn)信息化消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫建設(shè)在遵循"標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化、模型化"等通用準(zhǔn)則的前提下，相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫和商家數(shù)據(jù)庫來說，它更重視信息采集與相關(guān)人群的直面性，既包括對(duì)來自文獻(xiàn)數(shù)據(jù)的研究，也必須有抽樣調(diào)查、深度訪談等第一手信息的獲得。

    商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫的支撐是鮮活的消費(fèi)者，其研究是定量與定性的結(jié)合，信息集成與知識(shí)整合的交融，直指商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫在很大程度上突破資料性收集的數(shù)據(jù)庫模式，一旦成功成為他人難以模仿和替代的核心競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建，并可以有效為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、招商等服務(wù)。