【樓市大數據】2016年美國住宅市場國際交易調查報告解讀

先來一張2016年報告的封面：

相信大家都能看出來，從單單關注國際買家的“買”，到現在關注整個住宅市場的國際交易情況，足可見今年這份報告的分量。

好了，下面讓我們看看今年NAR（National Association of Realtors ）都說了些什么吧~

先給結論黨丟出今年報告的Highlights

◎本次統計年期（2015年4月至2016年3月，下同），國際買家在美國住宅市場總投入1,026億美元。上一個統計年期（2014年4月至2015年3月，下同）國際買家在美國住宅市場總投入為1,039億美元；

◎本次統計年期，國際買家共購置了214,885套住宅房產，比上一個統計年期增長了3%，上一個統計年期為208,947套住宅房產；

◎本次統計年期，大多數國際買家的平均購買價格有所增加；

◎本次統計年期，盡管國際買家在美國全國范圍內都有置業，但是有51%的買家集中在以下五個州購置物業：1.佛羅里達州（22%）2.加利福尼亞州（15%）3.德克薩斯州（10%）4.亞利桑那州（4%）5.紐約州（4%）。

NAR（National Association of Realtors，簡稱NAR）的國際買家報告從2009年開始，是美國一份非常專業，認可度極高的調查報告。

這里把國際買家分為了兩類，1. 非居住外國人（Type A）：是指非美國公民，長居在美國以外的國家或赴美少于6個月。 2. 居住外國人（Type B）：是指非美國公民，新近移民（在美居住少于2年）或來美超過6個月的來訪學者、學生和其他非移民簽證持有者。

前面我們提到了在本次統計年期內，國際買家共投入了1,026億美元。其中居住外國人（Type B）的總投入首次超過了非居住外國人（Type A）的總投入，而且優勢明顯。

（國際買家購買住宅物業的貨幣量）

就購買物業數量來說，本次統計年期，居住外國人（Type B）也以絕對優勢超過了非居住外國人（Type A）。

（國際買家住宅購置數量）

國際買家購買住宅物業的平均價為477,462 美元，幾乎是全美在售住宅物業平均價 266,683美元的兩倍。其中國際買家中有10%的人購買的住宅物業價值超過了1,000,000 美元，從而拉高了平均價。國際買家購買住宅物業的中位價為277,380 美元，全美在售住宅物業的中位價為 223,058 美元。

（國際買家購置住宅物業平均價與全美在售住宅物業平均價）

雖然平均價上，非居住外國人（Type A）支出超過了居住外國人（Type B）。但是從中位價來看，大多數居住外國人（Type B）的支出還是比非居住外國人（Type A）高。

（國際買家購置住宅地產平均價）

（國際買家購置住宅地產中位價）

國際買家TOP 5，中國買家（包括中國大陸、香港與臺灣）雖然比去年總投入略有降低，總投入達到273億美元，但是依然以絕對優勢領先于其他國際買家。

（投入資金至美國住宅市場最多的國家前5名）

前5名國家占國際買家總投入的51.3%，其中中國買家（包括中國大陸、香港與臺灣）占了26.7%。

（前5名國家投入貨幣量與國際買家總投入占比）

國際買家一共購置了 214,885套住宅地產，其中中國買家（包括中國大陸、香港與臺灣）共購置 29,195套，比上一個統計年期減少了5,132套。

（前5名國家購置住宅地產總量）

中國買家（包括中國大陸、香港與臺灣）的購買平均價已經達到936,615美元每套。

（前5名國際買家購置住宅地產平均價）

中國買家（包括中國大陸、香港與臺灣）的購買中位價也達到了 542,084美元每套。

（前5名國際買家購置住宅地產中位價）

來自亞洲的買家最多，占了34%。其次是拉丁美洲的買家，有21%。歐洲的買家占了18%。

（國際買家來源分布占比）

主要的國際買家來自這5個地方：中國（包括中國大陸、香港和臺灣）14%、加拿大12%、墨西哥8%、印度7%和英國4%。

（主要國際買家國籍占比）

可以看出，加拿大和英國的大多數買家都是 非居住外國人（Type A）。而中國、墨西哥和印度的大多數買家都是 居住外國人（Type B）。

（非居住外國人（Type A）在主要國際買家中占比）

佛羅里達州連續6年成為國際買家最鐘意的置業地區。其次受到歡迎的是加利福尼亞州、德克薩斯州、亞利桑那州和紐約州。

（國際買家主要置業地區（州）占比）

其中亞洲人最傾向于在加利福尼亞州和紐約州置業。

看來中國買家（包括中國大陸、香港和臺灣）還是最喜歡加利福尼亞州，占了32%。其次是紐約州10%、德克薩斯州8%、華盛頓州6%、新澤西州5%。

（中國買家最喜愛置業城市占比）

置業用途最多的還是以居住為主46%，其次是住宅投資18%，然后是度假屋14%。

（國際買家置業目的預期）

對于非居住外國人（Type A）來說，主要置業目的是度假屋29%和住宅投資25%；對于居住外國人（Type B）來說，基本上都是居住需求為主 68%。

（國際買家置業目的預期）

對于印度買家、中國買家（包括中國大陸、香港和臺灣）、墨西哥買家和英國買家來說居住需求還是他們置業的主要目的，加拿大買家置業的目的以度假屋居多。

（主要國際買家置業目的預期分布）

大多數國際買家置業支出還是在50萬美元以下。

（國際買家置業支出價格分布）

50%的國際買家都采用全款的支付方式，41%的國際買家采用貸款（美國）的支付方式。

（國際買家支付方式）

非居住外國人（Type A）有73%都是采用全款支付，居住外國人（Type B）有57%使用貸款（美國）方式支付。

（國際買家支付方式類別分布）

印度買家還是最會利用美國貸款機制購置住宅房產，占了90%。中國買家（包括中國大陸、香港和臺灣）、加拿大買家和英國買家更習慣全款支付。

（主要國際買家支付方式占比）

從2009年記錄伊始，國際買家就一直鐘情在城市近郊地區購置住宅房產，比例基本都在50%上下。

（國際買家置業地區選擇）

不管是非居住外國人（Type A）還是居住外國人（Type B）都比較喜歡在城市近郊地區購置住宅地產，分別占了41%和52%，其次都是在城市范圍內購置，都占了29%。

（不同類別國際買家置業地區選擇）

中國買家（包括中國大陸、香港和臺灣）、印度買家和英國買家都喜歡在城市近郊購置住宅房產。墨西哥買家對于城市中心和城市近郊的選擇比例相同。而加拿大買家除了城市近郊外還有一大部分買家鐘意度假地區。

（不同國籍的國際買家置業選擇）

國際買家最鐘意的房產類型還是獨棟別墅，占了65%。

（國際買家購置房產類型占比）

71%的居住外國人（Type B）喜歡購置獨棟別墅，聯排和公寓相差不大。58%的非居住外國人（Type A）喜歡購置獨棟別墅，其他28%的人比較喜歡購置公寓。

（不同類別國際買家購置房產類型占比）

加拿大買家對公寓的需求最多，達到了34%，但是這前5名國家的買家無一例外最喜歡獨棟別墅。

（主要國際買家購置房產類型占比）

幾個主要因素導致國際買家沒有購置美國住宅地產：1.沒有合適的房源 18%；2.房價 13%；3.貸款融資問題 12%；4.匯率問題 9%；5.資金轉移問題 9%。

（國際買家不選擇購置美國住宅地產的幾個原因）

有23%的加拿大買家在本次統計年期里賣掉自己在美國的住宅房產，中國買家（包括中國大陸、香港和臺灣）賣掉房產的有15%。

（國際買家售房（美國住宅地產）占比）

基本和國際買家最愛買的地區/州 一樣，佛羅里達州既是國際買家最鐘意的地區，也是國際買家出售美國住宅地產最多的地區。

（國際買家售房（美國住宅地產）地區/州占比）

86%的美國公民對海外房產不感興趣。

（美國公民對海外房產意向程度）

最受美國公民歡迎的海外房產為墨西哥房產。

（美國公民最受歡迎海外房產占比）

美國公民購置海外房產79%是為了住宅地產，10%是為了商業地產。

（美國公民購置醉的海外房產類型分布）

有46%的美國公民搜索海外房產是為了投資度假屋和住宅。

（美國公民搜索海外房產原因占比）

有31%的美國經紀人與國際買家合作過。其中17%的經紀人和1-2個國際買家合作過，5%的經紀人和6位以上的國際買家合作過。

（美國經紀人合作國際買家數量占比）

有46%的國際買家覺得美國住宅房產和自己國家的住宅房產基本持平或便宜，有24%的國際買家覺得美國住宅房產比自己國家的住宅房產貴。

（美國住宅地產與國際買家來源國住宅地產房價比較）

美國經紀人有25%的國際買家都是直接與經紀人個人取得聯系，另外還有22%是通過老客戶轉介紹。

（美國經紀人 國際買家客戶獲取來源）

基本上50%的美國經紀人都是從業10年以上。