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        廣州市場調(diào)研公司-2013-2014年度全國房地產(chǎn)市場研究報告
        信息來源:廣州市場調(diào)研公司   發(fā)布時間:2014-5-7   瀏覽:

        2013年樓市火熱行情超過預(yù)期。十八屆三中全會強化了市場在資源配置中的作用,國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟的變化增添了復(fù)雜性。2014年樓市走向如何?以“2014年房地產(chǎn)形勢研討”為主題的易居論壇日前在上海舉行。論壇上,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了年度專題報告《2013-2014年度全國房地產(chǎn)市場研究報告》。來自相關(guān)研究機構(gòu)及房地產(chǎn)企業(yè)代表與會,就2014年樓市走勢進行了多方面的探討。 

          華東師范大學(xué)教授、上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳在論壇上提出,中國經(jīng)濟高速增長,仍然需要房地產(chǎn)市場的助力,其發(fā)展空間依然存在。2014年中國房地產(chǎn)行業(yè)如何進行完善、房企如何積極調(diào)整心態(tài),并恰如其分地定位,成為高位振蕩樓市下必須解決的問題。

          “持續(xù)回暖”態(tài)勢或終結(jié)

          論壇上,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭發(fā)布了年度專題報告《2013-2014年度全國房地產(chǎn)市場研究報告》(以下簡稱“報告”)。報告認為,2013年是地市復(fù)蘇、樓市活躍的一年,也是樓市調(diào)控政策思路開始轉(zhuǎn)變的一年。全國房地產(chǎn)市場延續(xù)了2012年以來的回暖勢頭,且自住性需求不斷釋放,改善性需求持續(xù)增加,市場不斷向好發(fā)展,整體呈現(xiàn)為“加速上行、持續(xù)回暖”態(tài)勢。

          多項數(shù)據(jù)指標(biāo)印證了這一點。楊紅旭解讀了報告的相應(yīng)數(shù)據(jù)。2013年全國土地購置面積、房屋新開工面積均實現(xiàn)了同比降幅收窄、并由負轉(zhuǎn)正的增長態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資、房企資金增幅雖然年內(nèi)趨緩,但仍分別保持20%左右和25%以上的增幅,且明顯快于2012年。商品房銷售面積和銷售額則實現(xiàn)了20%以上的大幅增長。前11個月,商品房銷售面積已突破11億平方米、銷售金額近7萬億元,預(yù)計全年將再創(chuàng)歷史新高。

          回顧2013年,展望2014年。中央房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向了以保障房和住房供應(yīng)體系為主的思路。報告認為,在經(jīng)歷了2012年復(fù)蘇和2013年繁榮之后,預(yù)計2014年全國房地產(chǎn)市場將是“高位震蕩、逐步降溫”的態(tài)勢。2014年上半年將延續(xù)2013年下半年的態(tài)勢,多數(shù)供應(yīng)指標(biāo)繼續(xù)增長,甚至增幅還將有所擴大,但成交類指標(biāo)增幅繼續(xù)回落。下半年行業(yè)整體溫度有所降低,成交量和價格將趨弱。
          火爆行情引發(fā)與會人員共鳴。在嘉賓對話中,嘉華(中國)副董事、銷售及物業(yè)管理總經(jīng)理谷文勝認為,目前“限購”政策已有三年。加上此前的一些政策,實際上有五六年的需求受到了擠壓。以高端住宅市場為例,此類購房者往往擁有多套住房,更容易受“限購限貸”政策的影響。但在市場回暖的過程中,高端市場的需求增長明顯。這也是2013年行情轉(zhuǎn)好的重要因素。

          房企投資熱情或減弱

          2013年,商品房市場整體發(fā)展較好,銷售量大幅回升,銷售回款明顯增加,資金狀況良好。報告認為,新一屆政府對樓市調(diào)控的思路明顯轉(zhuǎn)變,由過去的各種調(diào)控政策轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭钣檬袌龌侄芜M行調(diào)節(jié)。同時,房企對政策的預(yù)期相對樂觀,拿地的熱情增加。

          受2013年銷售狀況良好的影響,房企亟需增加土地儲備,為后續(xù)發(fā)展做好準備。近期不少城市在調(diào)控政策中都提及增加土地供應(yīng),預(yù)計2014年土地供應(yīng)將有所增加。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積預(yù)計全年增長10%左右。2014年土地市場將延續(xù)2013年的熱度,下半年有所降溫。土地成交量全年增幅與2013年基本持平。

          廣宇集團投資總監(jiān)賀韻琴在嘉賓對話中談及,一旦房企嗅出市場新的變化,則可能在2014年上半年盡量推盤,加速去化力度。同時在下半年再去土地市場尋找機會。

          楊紅旭據(jù)此表示,受房地產(chǎn)行業(yè)整體向好的影響,2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅明顯擴大,2014年將略有回落,預(yù)計全年同比增幅為18%

          這種預(yù)測基于三個事實。一、經(jīng)濟低位徘徊,固定資產(chǎn)投資增幅穩(wěn)中略降,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也受到制約。二、保障房投資對房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅擴大的貢獻降低。2011年全國保障性安居工程建設(shè)完成投資1.3萬億元,2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程完成投資約為1.1萬億元,2013年前11個月完成1.12萬億元。三、2013年房企土地購置面積大量增加,2014年將催生一定量的新開工量,房地產(chǎn)開發(fā)投資將相應(yīng)增加。

          報告也同樣顯示,2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積增幅將基本和2013年持平,預(yù)計全年同比增幅達12%左右。與會人員認為,在2014年土地購置面積預(yù)測的情況下,2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資與新開工面積同比增幅已很難趕超2013年的水平。

          房價漲幅將低于2013

          2014年房價走勢如何?報告預(yù)計,2014年全國商品房成交均價將繼續(xù)回升,但增幅比2013年有所降低,全年增幅在7%左右。主要原因是:一二線城市房價漲幅將有所放緩。2013年樓市全面回暖,一二線城市房價持續(xù)快速上漲,部分城市提前透支了明后年的漲幅。三四線城市供應(yīng)量持續(xù)增大,人口導(dǎo)入速度較慢,支撐房價上漲的因素偏少,房價上漲空間不大。

          報告同時給出了房價指數(shù)的預(yù)測,認為70個大中城市房價指數(shù)同比預(yù)計增長4%左右。201470個大中城市的房價指數(shù)同比將觸頂下行。預(yù)計在201312月份觸頂,之后開始持續(xù)下行。到201412月,70個大中城市房價指數(shù)同比漲幅為4%左右。

          2014年土地市場價格走勢,將影響此類房價走勢。報告顯示,2014年全國開發(fā)企業(yè)購地均價增幅將明顯回落,預(yù)計為11%左右。主要原因是:一、2014年土地市場整體環(huán)境將延續(xù)2013年的態(tài)勢,且大量優(yōu)質(zhì)土地有望入市,土地成本有望繼續(xù)攀升。二、2013年大量地王成交,透支了部分2014年的成交量,土地購置均價漲幅將有所回落。三、2013年土地購置價格基數(shù)較高,2014年漲幅會拉低。

          對于房價上漲的邏輯,谷文勝認為,目前土地市場一路走高,尤其在上海等一線城市,土地價格增長非常快。一線城市地價飆升,將直接導(dǎo)致未來此類區(qū)域房價的大幅上漲。

          與會人員也表示,不僅要關(guān)注土地市場對房價的影響,同時也要關(guān)注房價自身的分化現(xiàn)象。楊紅旭認為,浙江市場在2013年,相比中國別的省份較異常。對此,賀韻琴表示認同。她認為,在2013年的浙江市場中,90-140平方米的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)去化效果較好。而大戶型、聯(lián)排別墅等存在滯銷,庫存量略有增加。觀察浙江紹興臺州等三線城市,并沒有出現(xiàn)相對明顯的價格漲幅。

          “謹慎樂觀”主導(dǎo)房企心態(tài)

          張永岳表示,房企過去靠廉價資源的獲取、市場的迅速膨脹、房價的迅速上漲等謀求高額利潤。但是,在當(dāng)前背景下,房企發(fā)展將感到更加困難、壓力將更加大。過去“碰房就賺、觸地就發(fā)”的“輕輕松松賺大錢”模式不復(fù)存在。因此,房企要獲取更大的利潤,必須要具備更大的努力。唯有具備更好的專業(yè)水平和資源整合能力,才能獲得較優(yōu)的發(fā)展。

          上海易居房地產(chǎn)研究院院長助理崔霽認為,2013年全國房地產(chǎn)市場回暖、一線城市房價出現(xiàn)較大漲幅、房企資金得以大規(guī)模回籠、地王潮再度出現(xiàn),背后都與房企心態(tài)有關(guān)。2014年新一屆政府的改革,帶給房企無限的想象空間。

          但楊紅旭認為,2014年作為彷徨年,將震蕩下行、風(fēng)險漸顯。房企應(yīng)更謹慎一點。如2014年房企必須把控好拿地時機。如果拿地時機失誤,那么高價地就將帶來危機。房企可能就熬不過冬天。

          與會房企也表達了“謹慎樂觀”的心態(tài)。新城地產(chǎn)副董事長呂小平認為,決定市場變化的,最終是市場供求關(guān)系。短期政策及相關(guān)因素,僅僅起的是短期影響。房企只有抓住市場的供求關(guān)系,才能抓住市場的規(guī)律。

          銀海資本CEO康家東將這個行業(yè)概括為具備“進入需謹慎”的特征,認為2014年行情將不如2013年。房地產(chǎn)行業(yè)到了比較辛苦的階段。風(fēng)險擺在那了,且每一年的年回報率在降低。如果拿地之后開發(fā)周期過長、銷售階段一拖就是兩三年,或者更長,那房企就根本賺不到錢。但是,如果開發(fā)企業(yè)在資金成本上有優(yōu)勢,且在拿地后加快滾動開發(fā)的速度,那么仍將可以分配相應(yīng)的利潤。

          2014年樓市機會依然存在

          報告預(yù)計,2014年全國商品房成交面積增幅將明顯收窄,大約為9%左右。原因是2013年基期值比較高,而且2014年市場有所降溫,成交增幅趨于下滑。其中,一線城市成交量將出現(xiàn)小幅負增長,而二三線城市增幅較為明顯。

          基于對2014年樓市“高位振蕩、逐步降溫”的判斷,論壇上部分房地產(chǎn)從業(yè)者提出,2014年房地產(chǎn)市場是否喪失了機會?

          張永岳認為,新型城鎮(zhèn)化仍將為房企帶來新機遇。他剖析了中國城鎮(zhèn)發(fā)展的四個層面。一、中心城市引領(lǐng)若干個有影響力的城市群形成。二、特大及大城市將成為提高資源配置、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集地。三、兼顧全國的中小城市發(fā)展,既要外來擴張,又要內(nèi)涵提升,并成為中國經(jīng)濟提升的、內(nèi)在的推動力。四、與廣大農(nóng)村直接聯(lián)系的小城鎮(zhèn)開發(fā)將成趨勢。新型城鎮(zhèn)化對房企的專業(yè)要求高,不僅體現(xiàn)在不同的區(qū)域市場選擇上,也體現(xiàn)在包括商業(yè)模式、盈利模式等創(chuàng)新內(nèi)容上。房企對自身提出更高要求,將捕獲市場機遇。

          康家東認為,從投資的角度看,小型房企投資2014年樓市并不現(xiàn)實。但這也不是說房地產(chǎn)就不能涉足了。包括帶有旅游、帶有文化,且整合其他產(chǎn)業(yè)的新型、體驗式商業(yè)綜合體,如果定位為小型體量,或許還有一定空間。呂小平從產(chǎn)品多元化方面進行分析,認為傳統(tǒng)的開發(fā)模式將越來越難做。包括商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等都可以作為新的嘗試。房企應(yīng)該找到企業(yè)自己的運作措施和盈利新空間。

          崔霽認為,中國樓市呈現(xiàn)顛簸性的前行趨勢。過去10年,房地產(chǎn)市場走過了粗放式的發(fā)展階段。未來10年,將是更加注重專業(yè)化和集約化的發(fā)展階段。房地產(chǎn)業(yè)將是推動新型城鎮(zhèn)化的重要引擎,也是改善住房條件的重要平臺。因此,2014年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依然巨大,機會依然存在。

          與會人員對樓市的分析判斷并非一致,但“謹慎樂觀”成為基本共識。中央經(jīng)濟工作政策基調(diào)是“穩(wěn)中求進”,新的一年里,房地產(chǎn)業(yè)有了穩(wěn)定的政策預(yù)期。

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