2013年樓市火熱行情超過預(yù)期。十八屆三中全會(huì)強(qiáng)化了市場(chǎng)在資源配置中的作用，國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的變化增添了復(fù)雜性。2014年樓市走向如何？以“2014年房地產(chǎn)形勢(shì)研討”為主題的易居論壇日前在上海舉行。論壇上，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了年度專題報(bào)告《2013-2014年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》。來自相關(guān)研究機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)企業(yè)代表與會(huì)，就2014年樓市走勢(shì)進(jìn)行了多方面的探討。 

  華東師范大學(xué)教授、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張永岳在論壇上提出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，仍然需要房地產(chǎn)市場(chǎng)的助力，其發(fā)展空間依然存在。2014年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)如何進(jìn)行完善、房企如何積極調(diào)整心態(tài)，并恰如其分地定位，成為高位振蕩樓市下必須解決的問題。

  “持續(xù)回暖”態(tài)勢(shì)或終結(jié)

  論壇上，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭發(fā)布了年度專題報(bào)告《2013-2014年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”)。報(bào)告認(rèn)為，2013年是地市復(fù)蘇、樓市活躍的一年，也是樓市調(diào)控政策思路開始轉(zhuǎn)變的一年。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了2012年以來的回暖勢(shì)頭，且自住性需求不斷釋放，改善性需求持續(xù)增加，市場(chǎng)不斷向好發(fā)展，整體呈現(xiàn)為“加速上行、持續(xù)回暖”態(tài)勢(shì)。

  多項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)印證了這一點(diǎn)。楊紅旭解讀了報(bào)告的相應(yīng)數(shù)據(jù)。2013年全國(guó)土地購(gòu)置面積、房屋新開工面積均實(shí)現(xiàn)了同比降幅收窄、并由負(fù)轉(zhuǎn)正的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)投資、房企資金增幅雖然年內(nèi)趨緩，但仍分別保持20%左右和25%以上的增幅，且明顯快于2012年。商品房銷售面積和銷售額則實(shí)現(xiàn)了20%以上的大幅增長(zhǎng)。前11個(gè)月，商品房銷售面積已突破11億平方米、銷售金額近7萬億元，預(yù)計(jì)全年將再創(chuàng)歷史新高。

  回顧2013年，展望2014年。中央房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向了以保障房和住房供應(yīng)體系為主的思路。報(bào)告認(rèn)為，在經(jīng)歷了2012年復(fù)蘇和2013年繁榮之后，預(yù)計(jì)2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將是“高位震蕩、逐步降溫”的態(tài)勢(shì)。2014年上半年將延續(xù)2013年下半年的態(tài)勢(shì)，多數(shù)供應(yīng)指標(biāo)繼續(xù)增長(zhǎng)，甚至增幅還將有所擴(kuò)大，但成交類指標(biāo)增幅繼續(xù)回落。下半年行業(yè)整體溫度有所降低，成交量和價(jià)格將趨弱。
  火爆行情引發(fā)與會(huì)人員共鳴。在嘉賓對(duì)話中，嘉華(中國(guó))副董事、銷售及物業(yè)管理總經(jīng)理谷文勝認(rèn)為，目前“限購(gòu)”政策已有三年。加上此前的一些政策，實(shí)際上有五六年的需求受到了擠壓。以高端住宅市場(chǎng)為例，此類購(gòu)房者往往擁有多套住房，更容易受“限購(gòu)限貸”政策的影響。但在市場(chǎng)回暖的過程中，高端市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)明顯。這也是2013年行情轉(zhuǎn)好的重要因素。

  房企投資熱情或減弱

  2013年，商品房市場(chǎng)整體發(fā)展較好，銷售量大幅回升，銷售回款明顯增加，資金狀況良好。報(bào)告認(rèn)為，新一屆政府對(duì)樓市調(diào)控的思路明顯轉(zhuǎn)變，由過去的各種調(diào)控政策轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭?lì)用市場(chǎng)化手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。同時(shí)，房企對(duì)政策的預(yù)期相對(duì)樂觀，拿地的熱情增加。

  受2013年銷售狀況良好的影響，房企亟需增加土地儲(chǔ)備，為后續(xù)發(fā)展做好準(zhǔn)備。近期不少城市在調(diào)控政策中都提及增加土地供應(yīng)，預(yù)計(jì)2014年土地供應(yīng)將有所增加。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)10%左右。2014年土地市場(chǎng)將延續(xù)2013年的熱度，下半年有所降溫。土地成交量全年增幅與2013年基本持平。

  廣宇集團(tuán)投資總監(jiān)賀韻琴在嘉賓對(duì)話中談及，一旦房企嗅出市場(chǎng)新的變化，則可能在2014年上半年盡量推盤，加速去化力度。同時(shí)在下半年再去土地市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)。

  楊紅旭據(jù)此表示，受房地產(chǎn)行業(yè)整體向好的影響，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅明顯擴(kuò)大，2014年將略有回落，預(yù)計(jì)全年同比增幅為18%。

  這種預(yù)測(cè)基于三個(gè)事實(shí)。一、經(jīng)濟(jì)低位徘徊，固定資產(chǎn)投資增幅穩(wěn)中略降，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也受到制約。二、保障房投資對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅擴(kuò)大的貢獻(xiàn)降低。2011年全國(guó)保障性安居工程建設(shè)完成投資1.3萬億元，2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程完成投資約為1.1萬億元，2013年前11個(gè)月完成1.12萬億元。三、2013年房企土地購(gòu)置面積大量增加，2014年將催生一定量的新開工量，房地產(chǎn)開發(fā)投資將相應(yīng)增加。

  報(bào)告也同樣顯示，2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積增幅將基本和2013年持平，預(yù)計(jì)全年同比增幅達(dá)12%左右。與會(huì)人員認(rèn)為，在2014年土地購(gòu)置面積預(yù)測(cè)的情況下，2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資與新開工面積同比增幅已很難趕超2013年的水平。

  房?jī)r(jià)漲幅將低于2013年

  2014年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？報(bào)告預(yù)計(jì)，2014年全國(guó)商品房成交均價(jià)將繼續(xù)回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因是：一二線城市房?jī)r(jià)漲幅將有所放緩。2013年樓市全面回暖，一二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，部分城市提前透支了明后年的漲幅。三四線城市供應(yīng)量持續(xù)增大，人口導(dǎo)入速度較慢，支撐房?jī)r(jià)上漲的因素偏少，房?jī)r(jià)上漲空間不大。

  報(bào)告同時(shí)給出了房?jī)r(jià)指數(shù)的預(yù)測(cè)，認(rèn)為70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比預(yù)計(jì)增長(zhǎng)4%左右。2014年70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)同比將觸頂下行。預(yù)計(jì)在2013年12月份觸頂，之后開始持續(xù)下行。到2014年12月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅為4%左右。

  2014年土地市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，將影響此類房?jī)r(jià)走勢(shì)。報(bào)告顯示，2014年全國(guó)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地均價(jià)增幅將明顯回落，預(yù)計(jì)為11%左右。主要原因是：一、2014年土地市場(chǎng)整體環(huán)境將延續(xù)2013年的態(tài)勢(shì)，且大量?jī)?yōu)質(zhì)土地有望入市，土地成本有望繼續(xù)攀升。二、2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地購(gòu)置均價(jià)漲幅將有所回落。三、2013年土地購(gòu)置價(jià)格基數(shù)較高，2014年漲幅會(huì)拉低。

  對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的邏輯，谷文勝認(rèn)為，目前土地市場(chǎng)一路走高，尤其在上海等一線城市，土地價(jià)格增長(zhǎng)非常快。一線城市地價(jià)飆升，將直接導(dǎo)致未來此類區(qū)域房?jī)r(jià)的大幅上漲。

  與會(huì)人員也表示，不僅要關(guān)注土地市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，同時(shí)也要關(guān)注房?jī)r(jià)自身的分化現(xiàn)象。楊紅旭認(rèn)為，浙江市場(chǎng)在2013年，相比中國(guó)別的省份較異常。對(duì)此，賀韻琴表示認(rèn)同。她認(rèn)為，在2013年的浙江市場(chǎng)中，90-140平方米的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)去化效果較好。而大戶型、聯(lián)排別墅等存在滯銷，庫(kù)存量略有增加。觀察浙江紹興臺(tái)州等三線城市，并沒有出現(xiàn)相對(duì)明顯的價(jià)格漲幅。

  “謹(jǐn)慎樂觀”主導(dǎo)房企心態(tài)

  張永岳表示，房企過去靠廉價(jià)資源的獲取、市場(chǎng)的迅速膨脹、房?jī)r(jià)的迅速上漲等謀求高額利潤(rùn)。但是，在當(dāng)前背景下，房企發(fā)展將感到更加困難、壓力將更加大。過去“碰房就賺、觸地就發(fā)”的“輕輕松松賺大錢”模式不復(fù)存在。因此，房企要獲取更大的利潤(rùn)，必須要具備更大的努力。唯有具備更好的專業(yè)水平和資源整合能力，才能獲得較優(yōu)的發(fā)展。

  上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)助理崔霽認(rèn)為，2013年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖、一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大漲幅、房企資金得以大規(guī)模回籠、地王潮再度出現(xiàn)，背后都與房企心態(tài)有關(guān)。2014年新一屆政府的改革，帶給房企無限的想象空間。

  但楊紅旭認(rèn)為，2014年作為彷徨年，將震蕩下行、風(fēng)險(xiǎn)漸顯。房企應(yīng)更謹(jǐn)慎一點(diǎn)。如2014年房企必須把控好拿地時(shí)機(jī)。如果拿地時(shí)機(jī)失誤，那么高價(jià)地就將帶來危機(jī)。房企可能就熬不過冬天。

  與會(huì)房企也表達(dá)了“謹(jǐn)慎樂觀”的心態(tài)。新城地產(chǎn)副董事長(zhǎng)呂小平認(rèn)為，決定市場(chǎng)變化的，最終是市場(chǎng)供求關(guān)系。短期政策及相關(guān)因素，僅僅起的是短期影響。房企只有抓住市場(chǎng)的供求關(guān)系，才能抓住市場(chǎng)的規(guī)律。

  銀海資本CEO康家東將這個(gè)行業(yè)概括為具備“進(jìn)入需謹(jǐn)慎”的特征，認(rèn)為2014年行情將不如2013年。房地產(chǎn)行業(yè)到了比較辛苦的階段。風(fēng)險(xiǎn)擺在那了，且每一年的年回報(bào)率在降低。如果拿地之后開發(fā)周期過長(zhǎng)、銷售階段一拖就是兩三年，或者更長(zhǎng)，那房企就根本賺不到錢。但是，如果開發(fā)企業(yè)在資金成本上有優(yōu)勢(shì)，且在拿地后加快滾動(dòng)開發(fā)的速度，那么仍將可以分配相應(yīng)的利潤(rùn)。

  2014年樓市機(jī)會(huì)依然存在

  報(bào)告預(yù)計(jì)，2014年全國(guó)商品房成交面積增幅將明顯收窄，大約為9%左右。原因是2013年基期值比較高，而且2014年市場(chǎng)有所降溫，成交增幅趨于下滑。其中，一線城市成交量將出現(xiàn)小幅負(fù)增長(zhǎng)，而二三線城市增幅較為明顯。

  基于對(duì)2014年樓市“高位振蕩、逐步降溫”的判斷，論壇上部分房地產(chǎn)從業(yè)者提出，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)是否喪失了機(jī)會(huì)？

  張永岳認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化仍將為房企帶來新機(jī)遇。他剖析了中國(guó)城鎮(zhèn)發(fā)展的四個(gè)層面。一、中心城市引領(lǐng)若干個(gè)有影響力的城市群形成。二、特大及大城市將成為提高資源配置、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集地。三、兼顧全國(guó)的中小城市發(fā)展，既要外來擴(kuò)張，又要內(nèi)涵提升，并成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)提升的、內(nèi)在的推動(dòng)力。四、與廣大農(nóng)村直接聯(lián)系的小城鎮(zhèn)開發(fā)將成趨勢(shì)。新型城鎮(zhèn)化對(duì)房企的專業(yè)要求高，不僅體現(xiàn)在不同的區(qū)域市場(chǎng)選擇上，也體現(xiàn)在包括商業(yè)模式、盈利模式等創(chuàng)新內(nèi)容上。房企對(duì)自身提出更高要求，將捕獲市場(chǎng)機(jī)遇。

  康家東認(rèn)為，從投資的角度看，小型房企投資2014年樓市并不現(xiàn)實(shí)。但這也不是說房地產(chǎn)就不能涉足了。包括帶有旅游、帶有文化，且整合其他產(chǎn)業(yè)的新型、體驗(yàn)式商業(yè)綜合體，如果定位為小型體量，或許還有一定空間。呂小平從產(chǎn)品多元化方面進(jìn)行分析，認(rèn)為傳統(tǒng)的開發(fā)模式將越來越難做。包括商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等都可以作為新的嘗試。房企應(yīng)該找到企業(yè)自己的運(yùn)作措施和盈利新空間。

  崔霽認(rèn)為，中國(guó)樓市呈現(xiàn)顛簸性的前行趨勢(shì)。過去10年，房地產(chǎn)市場(chǎng)走過了粗放式的發(fā)展階段。未來10年，將是更加注重專業(yè)化和集約化的發(fā)展階段。房地產(chǎn)業(yè)將是推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的重要引擎，也是改善住房條件的重要平臺(tái)。因此，2014年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依然巨大，機(jī)會(huì)依然存在。

  與會(huì)人員對(duì)樓市的分析判斷并非一致，但“謹(jǐn)慎樂觀”成為基本共識(shí)。中央經(jīng)濟(jì)工作政策基調(diào)是“穩(wěn)中求進(jìn)”，新的一年里，房地產(chǎn)業(yè)有了穩(wěn)定的政策預(yù)期。