縱觀2013年，由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇呈穩(wěn)定趨勢，國內(nèi)企業(yè)持續(xù)活躍，廣州甲級寫字樓市場整體需求保持平穩(wěn)。仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“受到上半年經(jīng)濟(jì)不明朗因素以及外資企業(yè)擴(kuò)張速度放緩的影響，2013年寫字樓凈吸納量較前三年有微降。不過，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)改革提上議程以及企業(yè)信心提振將持續(xù)支持整體需求。”2013年，受電商沖擊及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣改變的影響，實體店銷售面臨挑戰(zhàn)，由于新開業(yè)商場空置面積較多，全年整體優(yōu)質(zhì)商鋪的空置率有所上升。電商沖擊及零售商擴(kuò)張步伐減緩對下半年租金影響較大，但全年整體租金仍錄得上升，資本值也錄得增長，本年度租金及資本值與2012年相比增速皆有放緩。值得一提的是，零售物業(yè)交易年度總成交金額創(chuàng)下廣州零售物業(yè)市場歷史之最。零售物業(yè)市場受到電商沖擊，但工業(yè)物業(yè)市場卻從中獲益，電商業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展的同時，對倉儲的需求也日益增加，市場回暖帶動租金回升。預(yù)計電商今年仍將在優(yōu)質(zhì)倉庫繼續(xù)布局，對倉庫需求構(gòu)成較強(qiáng)的支撐。政府連續(xù)出臺樓市調(diào)控措施，加上緊縮性貨幣政策和信貸環(huán)境，導(dǎo)致短期市場流動性降低，房貸利率上升，將整體住宅交易量逐漸壓低。盡管如此，全年豪宅市場銷售總量仍然與2012年基本持平，反映市場信心堅挺。

　　甲級寫字樓市場

　　市場氛圍好轉(zhuǎn)，第四季度凈吸納量占2013年全年一半。2013年第四季度，受到國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定及企業(yè)信心提振影響，市場需求較上季度有所好轉(zhuǎn)。第四季度落成的富力地產(chǎn)分散物權(quán)項目富力盈凱廣場及富力盈通大廈，其較高的進(jìn)駐率使本季度凈吸納量略有回升，達(dá)到全年最高水平的18萬平方米，約為2013年全年凈吸納量36萬平方米的一半，帶動空置率下降至12.8%，環(huán)比下降0.3個百分點(diǎn)。

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級經(jīng)理曾麗分析指：“本年度，金融類別及專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)表現(xiàn)活躍。此外，由于珠江新城的商業(yè)配套日趨完善，受到大部分有升級需求或新進(jìn)駐廣州租戶的青睞。眾多知名企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，珠江新城形成企業(yè)集群效應(yīng)。”

　　2013年租金止跌回升，資本值增速加快。與去年相比，由于本年度新落成的大廈60%為分散物權(quán)項目，對現(xiàn)有業(yè)主租金壓力不大，與2012年度相比，2013年度廣州甲級寫字樓全市平均租金止跌回升，全年平均錄得154元每月每平方米，同比增長1.7%。此外，本年度甲級寫字樓平均資本值達(dá)36,100元每平方米，同比增長8.8%，增速較去年同期加快，反映了投資者的投資熱情以及企業(yè)自用買家的旺盛需求。

　　可售優(yōu)質(zhì)寫字樓項目供不應(yīng)求，投資市場活躍。甲級寫字樓買賣市場氣氛活躍，售價見漲。其中，為滿足企業(yè)發(fā)展需要與總部自用需求，現(xiàn)金流充足的企業(yè)買家紛紛購買優(yōu)質(zhì)寫字樓項目。本年度寫字樓投資呈以下三個特點(diǎn)：一，由于供應(yīng)有限，一萬平方米以上大宗交易下滑，以全層交易為主；二，買家主要為國內(nèi)企業(yè)，除自用需求外，投資需求增加；三，優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓單價上升，江景、超高層寫字樓的一手售價不斷攀升，而且成交活躍。主要由于該類供應(yīng)供不應(yīng)求導(dǎo)致。預(yù)計2014年至2017年間，將有環(huán)球都會廣場、天盈廣場、珠控國際中心、富力盈耀大廈等分散物權(quán)項目入市。

　　2014年市場展望：市場有望供求平衡，業(yè)主叫價能力增強(qiáng)。

　　曾麗預(yù)期2014年甲級寫字樓市場上升勢頭明顯，將走出過去幾年由于需求下滑和供應(yīng)劇增導(dǎo)致的局面，有望達(dá)至供求平衡。

　　預(yù)計2014年全年將有24萬平方米新增供應(yīng)竣工，新增供應(yīng)以單一業(yè)權(quán)項目為主，全部集中在珠江新城。2014年供應(yīng)約為2013年的一半，是自2009年以來最少供應(yīng)的一年，且新增供應(yīng)的預(yù)租率較高，已超過50%。

　　需求方面，由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景趨穩(wěn)定，部分企業(yè)重啟去年凍結(jié)的擴(kuò)張計劃。再加上，由于部分新落成寫字樓相對于區(qū)域內(nèi)其它高端寫字樓的租金具有競爭力，，預(yù)計會持續(xù)吸引有搬遷或升級需求但預(yù)算有限的本地和部分外資租戶。預(yù)計穩(wěn)定的新增寫字樓需求將帶動空置率下降。

　　曾麗表示，考慮到全市整體空置率將繼續(xù)保持下降，而明年新增供應(yīng)預(yù)租率較高，對現(xiàn)有大廈業(yè)主的壓力大為減弱，位于天河區(qū)、越秀區(qū)空置率較低的寫字樓業(yè)主的租金叫價能力將增強(qiáng)，而優(yōu)質(zhì)寫字樓項目將持續(xù)支撐珠江新城寫字樓的租金上漲。因此，預(yù)期明年整體租金保持上升。

　　投資市場方面，政府對國有企業(yè)辦公用房出臺的相關(guān)限制政策預(yù)料或會影響部分國有企業(yè)購買大面積寫字樓的需求和審批時間會延長，但民營企業(yè)的購買需求未受太大影響，預(yù)期持續(xù)活躍。由于未來一手優(yōu)質(zhì)項目可售面積有限及買家對升值前景看好，預(yù)計市場氛圍將持續(xù)活躍。另一方面， 2014年上市的項目大部分為高端項目，地理位置優(yōu)越，預(yù)計單價持續(xù)高企，客戶認(rèn)購活躍。同時，由于一手市場中小戶型稀缺，門檻的增加將刺激個人投資者和中小企業(yè)購買需求回流二手物業(yè)。預(yù)期明年整體資本值上升前景看好。