一、市場(chǎng)背景

1、居民的收入水平

餐飲消費(fèi)市場(chǎng)大小直接與居民的收入有關(guān)，而且一個(gè)地區(qū)的物價(jià)水平和稅收政策、其他開支和費(fèi)用都會(huì)影響居民可以支付外出餐飲消費(fèi)的可支配數(shù)額，因此區(qū)內(nèi)居民收入調(diào)查不僅要包括總收入，而且還要了解和分析其他影響居民餐飲消費(fèi)投向的相關(guān)因素。

2、餐飲市場(chǎng)消費(fèi)特性

能夠反映餐飲消費(fèi)水平的一個(gè)重要指標(biāo)就是人均消費(fèi)額，它是指一位顧客每次外出餐飲時(shí)所花費(fèi)的金額,這個(gè)參數(shù)也是餐飲企業(yè)定價(jià)的重要依據(jù)。餐飲消費(fèi)模式而包括外出餐飲次數(shù)，通常消費(fèi)地點(diǎn)、消費(fèi)時(shí)間、所使用的交通工具、用餐顧客人數(shù)的構(gòu)成、消費(fèi)目的、選擇餐館的主要考慮因素、主要的餐飲消費(fèi)決策者等。還應(yīng)調(diào)查餐飲消費(fèi)結(jié)構(gòu)，它是指顧客選擇各類餐飲設(shè)施的概率、而購(gòu)買的主要菜式及飲料種類等。

3、區(qū)域文化背景

由于固有的文化傳統(tǒng)在餐飲方面往往形成一定的產(chǎn)品偏愛，所以要考慮當(dāng)?shù)鼐用竦慕逃�程度、固有�?xí)慣、宗教信仰、社會(huì)風(fēng)尚、社會(huì)價(jià)值觀和文化氛圍等區(qū)域環(huán)境。這些因素，不僅影響著消費(fèi)者的餐飲消費(fèi)行為和消費(fèi)方式，還決定了其收入的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。因此必須考慮所要投資的餐飲企業(yè)類型和供應(yīng)的產(chǎn)品是否符合該區(qū)的文化背景和客源市場(chǎng)的接受程度。

4、餐飲消費(fèi)時(shí)尚和趨勢(shì)

流行時(shí)尚在很大程度上影響著消費(fèi)者的消費(fèi)方式和消費(fèi)投向。時(shí)尚往往受媒體宣傳，相關(guān)群體、受教育程度以及經(jīng)濟(jì)收入等因素的影響。而且其變化往往比較頻繁。所以把握消費(fèi)時(shí)尚變化的總趨勢(shì)顯得很重要，對(duì)該區(qū)域餐飲消費(fèi)市場(chǎng)特性的調(diào)查還應(yīng)包括：消費(fèi)者希望開設(shè)那些餐廳，包括服務(wù)方式，餐廳環(huán)境及服務(wù)項(xiàng)目等；希望提供什么類型的餐飲，是快餐還是點(diǎn)菜，比較喜歡什么菜式；餐飲市場(chǎng)上的消費(fèi)特點(diǎn)，這關(guān)系到餐廳營(yíng)業(yè)時(shí)間的制定；適合消費(fèi)者菜式的分量和價(jià)格；顧客喜歡的裝潢和色彩以及什么樣的用餐氛圍；顧客對(duì)菜式的要求和嗜好；顧客的年齡、購(gòu)買力以及生活方式、情趣等等；對(duì)娛樂的要求以及喜歡什么樣的背景音樂。

5、區(qū)域內(nèi)居民的人文特征

主要是指市場(chǎng)的性別構(gòu)成、年齡構(gòu)成、婚姻狀況、教育程度、職業(yè)、收入、家庭規(guī)模、工作時(shí)間、民族傳統(tǒng)和風(fēng)俗習(xí)慣等。不同的經(jīng)營(yíng)區(qū)域由于收入、職業(yè)等差別因素使得餐飲消費(fèi)的需求呈現(xiàn)出多樣化。如對(duì)住宅區(qū)為主的餐飲市場(chǎng)區(qū)域，重點(diǎn)要調(diào)查家庭規(guī)模、家庭主要年齡結(jié)構(gòu)、家庭餐飲消費(fèi)特點(diǎn)、外出餐飲消費(fèi)的主要決策者等

二、選址區(qū)域特點(diǎn)

1、人口流量及特點(diǎn)

主要包括該地常駐居民總量，流動(dòng)人口數(shù)量，分布密度、不同時(shí)段經(jīng)過店址附近的人流量、居民戶數(shù)及人口特點(diǎn)如年齡、性別，教育程度、職業(yè)等。人口數(shù)量和收入的增減變化，可以看出該區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)，這對(duì)餐飲選址具有重要的參考作用。人口年增長(zhǎng)率在3%以上的地區(qū)為高速成長(zhǎng)的區(qū)域；1%~3%的地區(qū)為成長(zhǎng)地區(qū);0%~1%的地區(qū)為停滯地區(qū)；-2%~0%的地區(qū)為衰退地區(qū)；-2%以下為自然淘汰地區(qū)。根據(jù)這些參數(shù)可以避免把店址選在一個(gè)增長(zhǎng)較慢的地區(qū)。

2、市政規(guī)劃

一是了解選址所在城鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，如文教區(qū)、商業(yè)區(qū)、旅游景區(qū)、交通樞紐、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)。重點(diǎn)掌握所在地域?qū)儆谀膫�(gè)區(qū)域。其好處是可以根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)，把握投資規(guī)模、決定經(jīng)營(yíng)形式和經(jīng)營(yíng)內(nèi)容；二是政府對(duì)城市的重建計(jì)劃，了解哪些地方在若干年內(nèi)需要拆遷和重建。如果不了解這些情況，盲目選址，可能會(huì)使企業(yè)無(wú)法收回預(yù)期的投資，也可能會(huì)因此失去選址時(shí)所擁有的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。

3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)治安狀態(tài)

餐飲業(yè)和旅游業(yè)一樣都屬于比較脆弱的產(chǎn)業(yè)。一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性和治安情況的穩(wěn)定程度都會(huì)直接影響餐飲企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此選址應(yīng)盡可能地選擇那些經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)治安都比較穩(wěn)定的地區(qū)。

4、地理特點(diǎn)

店址所在區(qū)塊的規(guī)模和外觀必須能夠符合餐廳經(jīng)營(yíng)的需要。有足夠的容量可以容納建筑、停車場(chǎng)和其他的必要設(shè)施。

5、店址環(huán)境吸引力

其調(diào)查內(nèi)容主要是店址據(jù)車站、碼頭、機(jī)場(chǎng)的距離，附近設(shè)施的功能、可進(jìn)入性等。店址環(huán)境的吸引力往往因周圍的各種吸引物而增強(qiáng)，在某種意義上，這些所謂的吸引物也是客源產(chǎn)生的場(chǎng)所。一般而言能夠吸引大量人流的吸引物主要是：旅游資源、購(gòu)物中心、辦公大樓及金融機(jī)構(gòu)、休閑娛樂設(shè)施、公共場(chǎng)所、餐飲設(shè)施等。

6、行情

1）行業(yè)情況調(diào)查主要包括本地區(qū)餐飲的總體規(guī)模；分地區(qū)餐飲的類別、風(fēng)味特點(diǎn)以及經(jīng)營(yíng)時(shí)間；各類別餐飲的市場(chǎng)成長(zhǎng)性；各種類型、檔次的餐廳的價(jià)格；本地區(qū)餐廳的分布格局；各餐廳營(yíng)業(yè)情況；有無(wú)市場(chǎng)供需可以進(jìn)入。

2）客源情況調(diào)查包括客源數(shù)量和餐廳接待能力總量的比較；各類餐廳接待能力與客源數(shù)量的比較；主要客源的來(lái)源情況；消費(fèi)能力與需求強(qiáng)度；餐飲習(xí)慣；餐飲消費(fèi)方式。

3）相關(guān)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)狀況主要是調(diào)查相關(guān)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率。

4）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況調(diào)查主要為營(yíng)業(yè)形態(tài)；營(yíng)業(yè)項(xiàng)目與價(jià)格；顧客群分析、座位周轉(zhuǎn)率；營(yíng)日與營(yíng)業(yè)時(shí)間；員工人數(shù)與服務(wù)態(tài)度；店面及內(nèi)部裝修；店內(nèi)擺設(shè)、燈光、氣氛；對(duì)餐廳及其管理人員的評(píng)估等。

7、交通狀況

主要包括道路的格局、交通流量和交通工具。其中道路狀況是餐廳可進(jìn)入性強(qiáng)與弱的一個(gè)重要指標(biāo)，表明了餐廳的方便程度。

8、區(qū)域形象

是指選址所在地以及作為地區(qū)在客源市場(chǎng)和當(dāng)?shù)鼐用裥哪恐械男蜗螅�因此餐廳的選址要盡可能使餐廳的經(jīng)營(yíng)思路和自身形象與區(qū)域形象相吻合。

9、社區(qū)服務(wù)

主要了解該區(qū)域內(nèi)是否提供垃圾處理、消防、其他各種服務(wù)，服務(wù)設(shè)施質(zhì)量、費(fèi)用、方便程度都會(huì)影響到餐廳日后的經(jīng)營(yíng)。

三、營(yíng)業(yè)條件和成本費(fèi)用調(diào)查

其調(diào)查內(nèi)容主要包括土地和建筑物費(fèi)用；原材料和設(shè)備供應(yīng)情況；人力資源條件；基礎(chǔ)設(shè)施情況；稅收和產(chǎn)業(yè)政策。

餐飲企業(yè)選址調(diào)查的核心，是要考察在該點(diǎn)建立的餐廳是否有足夠大的市場(chǎng)，能夠獲得預(yù)期的利潤(rùn)并收回投資，以這點(diǎn)出發(fā)就必須對(duì)銷售額進(jìn)行預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)是否準(zhǔn)確直接關(guān)系到投資的正確與否。因此正確地預(yù)測(cè)依賴于選址調(diào)查資料的及時(shí)性和準(zhǔn)確性，通常主要是用參照預(yù)測(cè)法對(duì)餐廳銷售額進(jìn)行預(yù)測(cè)。參照預(yù)測(cè)法是根據(jù)選址所在地區(qū)現(xiàn)有的餐廳經(jīng)營(yíng)情況，來(lái)推測(cè)本餐廳可能的銷售額和客源。

一般來(lái)說(shuō)，那些餐廳的經(jīng)營(yíng)情況反映了該類餐飲產(chǎn)品市場(chǎng)的消費(fèi)特點(diǎn)。如果所在地區(qū)沒有類似的產(chǎn)品可供參考，那么也可考慮其他地區(qū)類似餐廳的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)做比較，但要充分估計(jì)不同地區(qū)的特點(diǎn)可能會(huì)對(duì)銷售額帶來(lái)的影響。