房地產項目研究方法第一節、擬建區域目標地塊研究土地評估是項目開發前期的一項重要工作，目的是進行項目可行性分析和形成項目的初步規劃。通常運用SWOT分析，綜合對比企業內部具有的優勢和劣勢及其面臨的外部威脅和機會，做出該區域的總體評價和企業可行的開發規劃。包括： 1、根據開發商的實力和行業經驗，綜合分析開發商的資源供給、投資籌措能力、投資成本與費用等方面，進行項目財務評價。 2、全面考慮外部不可控因素，評估項目的風險并確定風險規避方式、進行項目規劃。 3、對比開發商面臨的內、外部環境，發現機會，預見風險。制定項目投資計劃，確定項目發展規劃和建設規模。 4、通過分析地塊周邊項目交通環境、宏觀或區域市場競爭狀況、城市規劃、購房市場情況確定項目地塊價值。 5、開發周期三年以上的項目，必須分析研究宏觀經濟運行，關注行業發展變化周期。第二節、競爭市場供應狀況研究 區域性是房地產最重要的一個特性，這一特性使土地的利用形態受到位置的嚴格限制。房地產區域特性主要包含自然地理環境、經濟地理環境、人文環境三個方面。雖然購買者可能不是來自于某一特定區域，但一旦購買某一樓盤后的主要消費行為將帶有很強的區域特定。因此對于特定樓盤周邊環境的調研，即區域特征研究，以及競爭研究都帶著非常強的區域性色彩。并且，針對置業消費的研究，也是對特定區域產品的需求研究。 但在房地產研究過程中，由于房地產的復雜性，以及消費者對房地產產品的認知存在比較大的盲區，因此針對消費者的研究一般只是針對其置業消費進行深入研究，而對競爭產品的研究需要針對其產品進行具有針對性的探討。需要注意的是，房地產供應市場經營者眾多，因此該行業研究對供應研究的重視程度遠遠高于其他行業，在開發商看來，供應研究甚至比消費需求研究更重要。 1、 區域市場分析—— 根據數據庫資料對特定區域市場進行定量分析，研究典型個案，對區域市場特點進行分析。 2、新盤匯總分析—— 階段性對新盤進行統計分析，追蹤市場發展方向。 第三節、目標市場需求細分研究 樓盤項目在地理位置、項目類型基本確定下來后，即決定了該項目只是滿足一部分消費者的購房需求，并非所有的購房者會采取購買行為，哪一部分客戶購買該樓盤將是開發商關注的問題。一般可以結合人口統計資料及購房者需求的心理分析，根據收入水平和文化層次的不同劃分主要客戶群和潛在客戶群。 1、根據項目自身特點、項目所處地理位置及周邊交通條件判斷主要目標客戶群。 2、通過消費者需求調查，分析主要和潛在購房者需求特征，預測市場容量。 第四節、項目的經濟效益分析 房地產開發項目投資包括固定資產的投資與流動資產的投資二部分。項目資金來源方式、籌措方式的確定，項目的項目融資的費用的預算，都將對項目的經濟受益產生影響，也應在經濟效益分析中體現。 1、房地產開發項目的財務分析。包括項目土地取得成本、前期費用、建安成本，銷售成本及廣告費用等的分析與測算。對關鍵性的財務指標進行計算，如投資利潤率，投資回收期、內部收益率（IRR），資金的財務凈現值（FNPV）等進行計算。 2、房地產開發項目投資風險分析。包括項目出現的系統性的風險，如政策的變化與調整的分析。另外還有項目的盈虧平衡分析、敏感性分析等定量分析方法，并把定量分析和定性分析結合起來
