策點調研商業(yè)地產調研：

分析后，對項目以下七個方面進行定位：      

1、項目業(yè)態(tài)定位——明確項目的業(yè)態(tài)，回答項目是什么的問題。       

2、項目功能定位——明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什么的問題。   

3、項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應該做什么的問題。    

4、項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。      

5、項目目標客戶定位——明確項目資源優(yōu)勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業(yè)價值的問題。     

6、項目目標消費群體定位——明確項目為誰服務，回答項目生存、發(fā)展的問題。     

7、項目戰(zhàn)略定位——確定項目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的，回答項目運營模式的問題。       

在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發(fā)商，是很難把握的。要準確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業(yè)專業(yè)人士來完成。商業(yè)項目的發(fā)展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的功能組合。    

2、商業(yè)定位及核心價值分析：在市場分析和定位的基礎上，結合項目商業(yè)物業(yè)的特點，進行項目商業(yè)物業(yè)的分析和定位，提出特殊且合理的商業(yè)概念，樹立商業(yè)物業(yè)的核心價值和附加價值，增強產品競爭力，制定特定的項目商業(yè)模式，提煉項目的核心賣點，為商業(yè)策劃、商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)推廣提供高度具體的方向和道路。  ①、功能定位（綜合、購物、餐飲、娛樂、休閑旅游） ②、業(yè)態(tài)定位（百貨、綜合超市、精品廣場、商場、專業(yè)賣場、量販倉儲、商業(yè)街區(qū)、品牌折扣店）  ③、風格定位（商業(yè)定位業(yè)態(tài)的內裝、外裝與環(huán)境） ④、市場定位（目標客戶）  ⑤、形象定位（切合定位的個性元素組合） ⑥、文化定位（項目傳達的文化主題內涵） 

 3、商業(yè)策劃--戰(zhàn)略與策略：根據項目商業(yè)物業(yè)的定位，圍繞核心價值，針對商業(yè)物業(yè)的特點，對業(yè)態(tài)的組成和組合做出合理的策劃建議，制定招商、銷售和運營與管理的戰(zhàn)略和策略。為商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)推廣的具體制定和執(zhí)行提供明確的目標和方法。明確提出招商、銷售以及價格策略等，并且對具體方案予以詳細闡述。 

 4、商業(yè)規(guī)劃：根據項目商業(yè)物業(yè)策劃，進行具體的業(yè)態(tài)組成分布與業(yè)態(tài)組合劃分，設計科學的商業(yè)交通組織，制定特色裝飾裝修風格，規(guī)劃店面與鋪位的交錯布置等。這是商

業(yè)推廣以及招商和銷售的方案制定的前提，也是最終運營和管理的基礎。  商業(yè)規(guī)劃就是對項目物業(yè)室內空間的限定和功能劃分進行規(guī)劃，大型商業(yè)項目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、餐飲等多種功能，其功能和業(yè)態(tài)復合性強，每種業(yè)態(tài)、每個功能、每個消費者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業(yè)人士進行科學設計，不能按照住宅項目的設計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。       

在這個設計環(huán)節(jié)中，功能組合及分區(qū)設計是最重要的設計內容。首先，從開始規(guī)劃設計時就要充分考慮其商業(yè)屬性，確定經營模式、服務對象，再按經營業(yè)態(tài)和服務功能需求進行建筑規(guī)劃與設計，否則項目建成入市以后改建的費用會大大增加。在建筑設計上要充分注意動線設計的科學性，避免由于區(qū)域死角所帶來的物業(yè)價值的貶損；其次，結合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理控制和規(guī)劃項目各零售業(yè)態(tài)營業(yè)面積的比例。      商業(yè)規(guī)劃主要包括：業(yè)態(tài)及面積配比規(guī)劃、功能及面積配比規(guī)劃、項目交通組織、主力店組合及面積規(guī)劃、店鋪/專柜分割規(guī)劃、樓層品類/功能規(guī)劃。