住宅地產研究是策點調研八大核心研究之一，其應用科學的方法，有目的、有計劃地收集、整理與房地產市場相關的宏觀環境、行業環境、區域環境、消費者、競爭對手的情報、數據、信息和資料，并通過有效的方法進行分析、判斷，為房地產企業營銷決策提供依據。

策點調研基于對住宅地產的項目開發和市場推廣的透徹理解，結合多年的房地產市場研究咨詢經驗，總結梳理了住宅地產項目開發和市場推廣過程中的重要節點及其他市場數據支持需求，設計出精準、高效、適用的市場研究解決方案。

住宅地產研究主要是通過全面綜合地收集區域經濟、行業、市場、客戶、土地等方面的相關數據，以目標客戶為核心展開研究，從經濟環境、市場、客戶、土地價值四條邏輯線路出發，力求尋找到符合項目立地特性的差異化競爭機會，明確獨到的產品組合策略、聚集項目樓盤的產品張力，形成極具市場感召力的單價與單套總價及其組合策略。

一、研究思路

數據收集包括：宏觀環境調研、城市經濟調研、城市地產調研、項目環境調研、消費者研究 共五項內容

研究分析包括：區域經濟分析、地產行業、供求情況、項目競爭、項目價值、客戶分析共六項內容。

二、方法與模型：

信息收集的主要方法包括：街頭攔截訪問、電話訪問、一對一深度訪談、入戶深度訪談、生活形態還原法、GLS經濟地理分析系統等

研究分析的主要模型包括：地段價值分析模型、SWOT分析模型、客戶定位分析模型、產品定位分析模型、價格定位分析模型、項目定位分析模型。

研究分析使用SWOT分析法，得出初步結論，給予項目市場定位、客戶定位、產品定位確定初步的產品方案。然后對產品方案進行概念測試，產品測試來驗證產品方案的可行性并進一步完善產品方案，最終給出價格定位。

三、主要研究內容               

基礎環境研究包括：宏觀政策（產業政策、土地政策、發展規劃、投資政策等），經濟政策（經濟總量、經濟結構、經濟水平、經濟規劃），金融政策（貨幣政策、信貸政策、住房公積金政策、地方信貸等），法律法規（人口管理、房地產管理、信貸管理等相關法律法規等）人口統計（總量、結構、分布、變化率等）總共5個大項，其主要是對項目所處的政策、投資、法律群體的整法規、消費體的初步研究考基礎環境研究包括：宏觀政策（產業政策、土地政策、發展規劃、投資政策等），經濟政策（經濟總量、經濟結構、經濟水平、經濟規劃），金融政策（貨幣政策、信貸政策、住房公積金政策、地方信貸等）總共5個大項，其主要是對項目所處的政策、投資、法律群體的整法規、消費體的初步究考量。

項目定位研究包括：區域經濟（城市地位、經濟水平、歷史沿革、人口狀況、消費水平），區域市場（一/二級市場供應量、供應成交比、價格走勢、規劃與政策導向），項目樓盤（競爭半徑、區位需求、板塊分析、地段價值分析、相關規劃等），競爭分析（競爭選擇、競爭樓盤、競爭策略、客戶共性、客戶差異性等），項目定位策略（市場界定、客戶描述、產品雛形、價格初定等），總共5個大項。項目定位研究主要對項目所在地區的經濟水平，市場供求的狀況，競爭對手的狀況，客戶共性分析并發掘自己的目標客戶群體，然后進行市場定位，確定產品雛形，瞄準目標客戶群初步制定價格區段。

客戶定位分析包括：客戶分析（客戶細分分析、顯性客戶梳理、客戶基本描述），類比項目分析（產品特點、客戶需求滿足情況、客戶描述），本項目分析（產品規劃、產品優劣、項目價值分析等），客戶選擇（顯性客戶篩選、隱形客戶篩選），客戶定位策略（客戶界定、選定客戶描述、客戶偏好分析等），共5大項。客戶定位分析主要是對項目所面對的主要客戶基本情況進行描述，深入發掘客戶的需求偏好等，為產品規劃決策提供依據。

產品定位分析包括：市場分析（競爭分析、銷售分析、客戶偏好分析等），項目分析（項目規劃分析、項目宗地分析、成本分析、道路四至分析、市政與生活配套分析、交通條件分析、城市發展規劃等），客戶選擇（形態偏好、風格偏好、戶型偏好、環境偏好等），產品定位策略（形象定位、產品規劃），共有四個大項。產品定位主要是通過對周邊市場的分析和客戶的偏好對產品周邊配套設施等的整體規劃。

產品需求研究包括：小區規劃需求研究（建筑空間布局研究、道路系統布局研究、綠化系統布局研究、公共建筑面積與配套系統研究、分期開發思路研究），建筑需求研究（項目總體建筑風格需求、建筑單位外立面風格需求、產品類型需求、住宅戶型需求及配比、商用物業戶型需求及配比），園林景觀需求研究（項目總體環境規劃需求、項目各組團環境規劃需求、項目公共建筑外部環境需求），總共三個大項。產品需求主要是對產品配套服務設施的研究，使小區建設更加符合客戶的需求，滿意度得到提升。

價格定位研究包括：競爭導向（區域價格競爭分析、同質價格競爭分析、潛在價格競爭分析），需求導向（房型需求和面積需求競價分析、單價競價和總價競價分析），成本導向（土地成本、建安成本、營銷成本、其他成本），價格定位（價格定位原則、價格促銷、樓盤細分價格體系），共有四個大項。價格定位研究主要為通過對區域同質產品的分析，市場需求分析，成本的計算等給產品制定初步的有競爭力的價格區段。

產品測試研究包括：測試類型（單一產品測試、順序單一配對比較測試、第一單產品測試、配對比較測試），測試內容（建筑風格、景觀資源、戶型設計、品質感、精裝修、產品賣點），測試點（產品篩選、產品吸引力、產品競爭力、產品價格），總共三個大項。產品測試研究主要為通過采用合理的定量、定性的方法，完成顧客對產品的滿意度的調研，然后修正偏差，完善產品。

概念與方案測試包括：測試類型（單一產品測試、順序單一配對比較測試、第一單產品測試、配對比較測試），測試項目（規劃方案、單體方案、道路方案、停車方案、物業安防方案），測試點（方案篩選、方案吸引力、方案競爭力、方案價值價格），共有三大項。通過概念與方案測試，考察項目方案的可實施性，優化方案。

四、成果輸出

項目定位研究報告

客戶定位研究報告

產品定位研究報告

價格研究報告

產品測試報告