住宅地產(chǎn)研究是策點(diǎn)調(diào)研八大核心研究之一，其應(yīng)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地收集、整理與房地產(chǎn)市場相關(guān)的宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境、消費(fèi)者、競爭對手的情報(bào)、數(shù)據(jù)、信息和資料，并通過有效的方法進(jìn)行分析、判斷，為房地產(chǎn)企業(yè)營銷決策提供依據(jù)。

策點(diǎn)調(diào)研基于對住宅地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)和市場推廣的透徹理解，結(jié)合多年的房地產(chǎn)市場研究咨詢經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)梳理了住宅地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和市場推廣過程中的重要節(jié)點(diǎn)及其他市場數(shù)據(jù)支持需求，設(shè)計(jì)出精準(zhǔn)、高效、適用的市場研究解決方案。

住宅地產(chǎn)研究主要是通過全面綜合地收集區(qū)域經(jīng)濟(jì)、行業(yè)、市場、客戶、土地等方面的相關(guān)數(shù)據(jù)，以目標(biāo)客戶為核心展開研究，從經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場、客戶、土地價(jià)值四條邏輯線路出發(fā)，力求尋找到符合項(xiàng)目立地特性的差異化競爭機(jī)會，明確獨(dú)到的產(chǎn)品組合策略、聚集項(xiàng)目樓盤的產(chǎn)品張力，形成極具市場感召力的單價(jià)與單套總價(jià)及其組合策略。

一、研究思路

數(shù)據(jù)收集包括：宏觀環(huán)境調(diào)研、城市經(jīng)濟(jì)調(diào)研、城市地產(chǎn)調(diào)研、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研、消費(fèi)者研究 共五項(xiàng)內(nèi)容

研究分析包括：區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析、地產(chǎn)行業(yè)、供求情況、項(xiàng)目競爭、項(xiàng)目價(jià)值、客戶分析共六項(xiàng)內(nèi)容。

二、方法與模型：

信息收集的主要方法包括：街頭攔截訪問、電話訪問、一對一深度訪談、入戶深度訪談、生活形態(tài)還原法、GLS經(jīng)濟(jì)地理分析系統(tǒng)等

研究分析的主要模型包括：地段價(jià)值分析模型、SWOT分析模型、客戶定位分析模型、產(chǎn)品定位分析模型、價(jià)格定位分析模型、項(xiàng)目定位分析模型。

研究分析使用SWOT分析法，得出初步結(jié)論，給予項(xiàng)目市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位確定初步的產(chǎn)品方案。然后對產(chǎn)品方案進(jìn)行概念測試，產(chǎn)品測試來驗(yàn)證產(chǎn)品方案的可行性并進(jìn)一步完善產(chǎn)品方案，最終給出價(jià)格定位。

三、主要研究內(nèi)容               

基礎(chǔ)環(huán)境研究包括：宏觀政策（產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、發(fā)展規(guī)劃、投資政策等），經(jīng)濟(jì)政策（經(jīng)濟(jì)總量、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)水平、經(jīng)濟(jì)規(guī)劃），金融政策（貨幣政策、信貸政策、住房公積金政策、地方信貸等），法律法規(guī)（人口管理、房地產(chǎn)管理、信貸管理等相關(guān)法律法規(guī)等）人口統(tǒng)計(jì)（總量、結(jié)構(gòu)、分布、變化率等）總共5個(gè)大項(xiàng)，其主要是對項(xiàng)目所處的政策、投資、法律群體的整法規(guī)、消費(fèi)體的初步研究考基礎(chǔ)環(huán)境研究包括：宏觀政策（產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、發(fā)展規(guī)劃、投資政策等），經(jīng)濟(jì)政策（經(jīng)濟(jì)總量、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)水平、經(jīng)濟(jì)規(guī)劃），金融政策（貨幣政策、信貸政策、住房公積金政策、地方信貸等）總共5個(gè)大項(xiàng)，其主要是對項(xiàng)目所處的政策、投資、法律群體的整法規(guī)、消費(fèi)體的初步究考量。

項(xiàng)目定位研究包括：區(qū)域經(jīng)濟(jì)（城市地位、經(jīng)濟(jì)水平、歷史沿革、人口狀況、消費(fèi)水平），區(qū)域市場（一/二級市場供應(yīng)量、供應(yīng)成交比、價(jià)格走勢、規(guī)劃與政策導(dǎo)向），項(xiàng)目樓盤（競爭半徑、區(qū)位需求、板塊分析、地段價(jià)值分析、相關(guān)規(guī)劃等），競爭分析（競爭選擇、競爭樓盤、競爭策略、客戶共性、客戶差異性等），項(xiàng)目定位策略（市場界定、客戶描述、產(chǎn)品雛形、價(jià)格初定等），總共5個(gè)大項(xiàng)。項(xiàng)目定位研究主要對項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平，市場供求的狀況，競爭對手的狀況，客戶共性分析并發(fā)掘自己的目標(biāo)客戶群體，然后進(jìn)行市場定位，確定產(chǎn)品雛形，瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶群初步制定價(jià)格區(qū)段。

客戶定位分析包括：客戶分析（客戶細(xì)分分析、顯性客戶梳理、客戶基本描述），類比項(xiàng)目分析（產(chǎn)品特點(diǎn)、客戶需求滿足情況、客戶描述），本項(xiàng)目分析（產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品優(yōu)劣、項(xiàng)目價(jià)值分析等），客戶選擇（顯性客戶篩選、隱形客戶篩選），客戶定位策略（客戶界定、選定客戶描述、客戶偏好分析等），共5大項(xiàng)。客戶定位分析主要是對項(xiàng)目所面對的主要客戶基本情況進(jìn)行描述，深入發(fā)掘客戶的需求偏好等，為產(chǎn)品規(guī)劃決策提供依據(jù)。

產(chǎn)品定位分析包括：市場分析（競爭分析、銷售分析、客戶偏好分析等），項(xiàng)目分析（項(xiàng)目規(guī)劃分析、項(xiàng)目宗地分析、成本分析、道路四至分析、市政與生活配套分析、交通條件分析、城市發(fā)展規(guī)劃等），客戶選擇（形態(tài)偏好、風(fēng)格偏好、戶型偏好、環(huán)境偏好等），產(chǎn)品定位策略（形象定位、產(chǎn)品規(guī)劃），共有四個(gè)大項(xiàng)。產(chǎn)品定位主要是通過對周邊市場的分析和客戶的偏好對產(chǎn)品周邊配套設(shè)施等的整體規(guī)劃。

產(chǎn)品需求研究包括：小區(qū)規(guī)劃需求研究（建筑空間布局研究、道路系統(tǒng)布局研究、綠化系統(tǒng)布局研究、公共建筑面積與配套系統(tǒng)研究、分期開發(fā)思路研究），建筑需求研究（項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格需求、建筑單位外立面風(fēng)格需求、產(chǎn)品類型需求、住宅戶型需求及配比、商用物業(yè)戶型需求及配比），園林景觀需求研究（項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃需求、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境規(guī)劃需求、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境需求），總共三個(gè)大項(xiàng)。產(chǎn)品需求主要是對產(chǎn)品配套服務(wù)設(shè)施的研究，使小區(qū)建設(shè)更加符合客戶的需求，滿意度得到提升。

價(jià)格定位研究包括：競爭導(dǎo)向（區(qū)域價(jià)格競爭分析、同質(zhì)價(jià)格競爭分析、潛在價(jià)格競爭分析），需求導(dǎo)向（房型需求和面積需求競價(jià)分析、單價(jià)競價(jià)和總價(jià)競價(jià)分析），成本導(dǎo)向（土地成本、建安成本、營銷成本、其他成本），價(jià)格定位（價(jià)格定位原則、價(jià)格促銷、樓盤細(xì)分價(jià)格體系），共有四個(gè)大項(xiàng)。價(jià)格定位研究主要為通過對區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品的分析，市場需求分析，成本的計(jì)算等給產(chǎn)品制定初步的有競爭力的價(jià)格區(qū)段。

產(chǎn)品測試研究包括：測試類型（單一產(chǎn)品測試、順序單一配對比較測試、第一單產(chǎn)品測試、配對比較測試），測試內(nèi)容（建筑風(fēng)格、景觀資源、戶型設(shè)計(jì)、品質(zhì)感、精裝修、產(chǎn)品賣點(diǎn)），測試點(diǎn)（產(chǎn)品篩選、產(chǎn)品吸引力、產(chǎn)品競爭力、產(chǎn)品價(jià)格），總共三個(gè)大項(xiàng)。產(chǎn)品測試研究主要為通過采用合理的定量、定性的方法，完成顧客對產(chǎn)品的滿意度的調(diào)研，然后修正偏差，完善產(chǎn)品。

概念與方案測試包括：測試類型（單一產(chǎn)品測試、順序單一配對比較測試、第一單產(chǎn)品測試、配對比較測試），測試項(xiàng)目（規(guī)劃方案、單體方案、道路方案、停車方案、物業(yè)安防方案），測試點(diǎn)（方案篩選、方案吸引力、方案競爭力、方案價(jià)值價(jià)格），共有三大項(xiàng)。通過概念與方案測試，考察項(xiàng)目方案的可實(shí)施性，優(yōu)化方案。

四、成果輸出

項(xiàng)目定位研究報(bào)告

客戶定位研究報(bào)告

產(chǎn)品定位研究報(bào)告

價(jià)格研究報(bào)告

產(chǎn)品測試報(bào)告