一、房地產市場調研的含義
房地產市場調研是房地產開發(fā)企業(yè)為了及時作出正確的投資決策和營銷決策，而客觀、系統(tǒng)地收集、整理、研究、分析房地產市場有關信息資料，將其轉化為決策所需信息的工作過程。
房地產市場調研的作用
1）有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機會，確定正確的發(fā)展方向；
2）有利于房地產企業(yè)適時開發(fā)新產品，搶占新市場；
3）有利于企業(yè)制訂正確的營銷策略；
4）有利于企業(yè)不斷提高產品質量，改善經營管理，提升市場競爭力。
二、房地產市場調研的內容
（一）宏觀投資環(huán)境調查
（二）城市房地產市場概況
（三）目標客戶群消費行為與市場需求容量調研
（四）項目基本狀況調查
（五）項目所在區(qū)域市場狀況
（六）項目開發(fā)策略建議
（七）營銷策劃和營銷推廣、銷售執(zhí)行階段的市場調研
宏觀投資環(huán)境調查
1、政治環(huán)境
2、經濟環(huán)境
3、社會文化環(huán)境
政治環(huán)境
政治環(huán)境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規(guī)等。一個國家、地區(qū)和城市的政治環(huán)境如何，將直接影響房地產企業(yè)正常的生產經營活動的開展。
經濟環(huán)境
國內生產總值、國民收入的發(fā)展狀況；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市基礎設施建設、城市人口分布、區(qū)域劃分；社會固定資產投資狀況、金融、證券市場情況；商業(yè)零售與貿易狀況、居民消費結構、居民儲蓄和信貸情況等。
社會文化環(huán)境
居民受教育程度、文化水平、職業(yè)構成、民族分布、宗教信仰、風俗習慣、審美觀念等。社會文化往往對整個社會有深刻影響，盡管文化有相對穩(wěn)定性，但不是固定不變的，特別是生活習慣，審美觀念往往隨著社會生產力發(fā)展而發(fā)生一定程度的變化。
城市房地產市場概況
1、一級市場土地出讓情況，包括土地出讓數(shù)量及其規(guī)劃用途、土地價格、土地出讓金收繳情況；
2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結構；
3、全市房地產價格走勢，不同區(qū)域和物業(yè)類型的價格情況；
4、全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況，包括開發(fā)量、竣工量、銷售面積及銷售金額；
5、三級市場交易情況；
6、當?shù)胤康禺a業(yè)相關政策法規(guī)。
三、目標客戶群消費行為與市場需求容量調研
1、消費者行為調研
2、市場需求容量調研
消費者行為調研
消費者包括房地產商品的現(xiàn)實購買者與潛在購買者。消費者行為調研內容包括消費者社會階層與數(shù)量、年齡構成、收入構成、家庭人口構成、居民居住現(xiàn)狀與住房消費傾向、房地產購買偏好、購買動機、購買特點等。
市場需求容量調研
需求容量，是指有支付能力的市場需求容量。只有有支付能力的需求，才是現(xiàn)實的市場容量。
商品住宅市場需求容量調研，主要包括以下幾方面：
1）城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢；
2）購買力，包括居民收入水平、儲蓄余額、財產狀況；
3）居民居住現(xiàn)狀及改善目標，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等；
4）居民日常消費支出水平與消費結構；
5）不同社會階層和收入水平的居民數(shù)量及其對不同類型房地產商品的數(shù)量、品質、功能、價格的需求特點。
四、項目基本狀況調查
（1）宗地基本狀況資料
包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權屬、地形、地貌、水文地質條件）、項目歷史與現(xiàn)狀資料、項目合作開發(fā)條件、土地獲得成本、用地規(guī)劃條件、與項目有關的投資及開發(fā)經營稅費政策；
（2）項目所在區(qū)域市場狀況
項目所在區(qū)域城市功能、區(qū)域建設發(fā)展規(guī)劃、人口分布、居民收入水平、商業(yè)、文化氛圍、項目周邊環(huán)境、市政管網設施、交通狀況、公建配套與生活服務設施、項目所在區(qū)域房地產市場供需狀況與競爭水平，主要競爭對手所提供產品與服務的種類、數(shù)量、品質、特點、營銷手段、銷售狀況等，潛在競爭對手出現(xiàn)的可能性。
其中競爭對手調研又包括競爭對手的經營管理水平、資源狀況、市場競爭地位、產品地理位置、種類、開發(fā)規(guī)模、產品品質、成本、價格、營銷水平、銷售狀況、物業(yè)管理水平，創(chuàng)新能力與發(fā)展新產品的動向。
（3）項目開發(fā)策略建議
1、市場細分與目標市場調研；
2、產品定位，包括產品類型、功能、品質、項目總體規(guī)劃研究；
3、開發(fā)策略分析，包括項目開發(fā)規(guī)模、開發(fā)周期、成本控制、價格策略等。
五、營銷策劃和銷售執(zhí)行階段的市場調研
1、宏觀經濟環(huán)境研究
2、 市場供需與競爭對手動態(tài)調研
3、消費者調研，包括：消費者對本企業(yè)產品、服務包括物業(yè)管理的評價、意見和要求，客戶滿意度調研；
4、企業(yè)自身產品與服務調研，包括：產品優(yōu)劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產品市場競爭地位分析，本企業(yè)產品的市場占有率及銷售潛力分析；
5、價格調研，包括：產品最適宜的售價、新產品的定價、老產品價格調整及消費者和競爭者對價格變動的反應；本企業(yè)產品價格與競爭企業(yè)同類產品價格的差異分析。
六、房地產市場調研程序
（一）調研準備階段
（二）正式調研階段
（三）結果處理階段
調研準備階段
1、確定調研目標
2、初步情況分析
3、制定調研計劃
正式調研階段
1、確定資料來源
2、確定資料收集方法
3、調查表及調查問卷設計
4、抽樣調查
5、現(xiàn)場實地調查
結果處理階段
1、資料整理分析
2、編寫調研報告
七、房地產市場調研方法
（一）調研方法
1、全面調查法
2、重點調查法
3、抽樣調查法
（二）資料收集方法
1、二手資料的收集方法：查詢、交換、購買、索取、委托情報網收集
①二手資料的收集程序 ②二手資料的收集來源
二手資料的收集程序
首先應確定需要什么資料。
第二步工作是從企業(yè)內部搜尋二手資料。
第三步工作是從企業(yè)外部進行搜尋。
第四步工作是對擬收集或已收集的二手資料進行評估，即評估資料的效度。
最后一步是確定需要收集的原始資料。只有決策所必需的，但又無法從二手資料中獲取的信息才有必要去收集原始資料
二手資料的來源
1、內部來源：
本人資料庫、企業(yè)檔案（會計記錄、銷售報告、其他數(shù)據資料）、企業(yè)內部專家。
2、外部來源
（1）組織機構，包括圖書館、外國使團、國際組織、本國政府機構、商會或貿易促進機構、行業(yè)公會、出版社、研究所、銀行、消費者組織、其他公司。
（2）文獻資料，包括文獻目錄、工商行名錄、貿易統(tǒng)計資料、報紙和期刊、綜合性工具書。
（3）電腦數(shù)據庫、互聯(lián)網
（4）企業(yè)外部專家
（5）營銷調研公司
2、商業(yè)資料獲取方法：向市場調研公司購買
3、原始資料的收集方法：
（1）訪問法：①面談調查 ②郵寄調查 ③留置調查 ④電話調查
（2）觀察法：①直接觀察法 ②間接調查法
