當(dāng)前購物中心開發(fā)商意識到了轉(zhuǎn)型的迫切性，原來重開發(fā)、輕運營，重招商、輕管理和服務(wù)，重租金、輕坪效的思維正在轉(zhuǎn)變。購物中心正在向多元化、多樣化發(fā)展。中國購物中心在未來5年將步入理性發(fā)展與轉(zhuǎn)型成長的關(guān)鍵時期。
1）一線城市投資有放緩趨勢
“我國購物中心的總體發(fā)展趨勢與國民生產(chǎn)總值、社會消費品零售總額以及人均可支配收入等宏觀經(jīng)濟指標(biāo)走勢保持一致，并有賴于大規(guī)模的城市化、城鎮(zhèn)化建設(shè)，以及社會消費能力的提升而保持著快速的增長勢頭。在滿足居民消費方面做出了積極貢獻。”參與研究的中國連鎖經(jīng)營協(xié)會副秘書長武瑞玲女士表示。
截至2012年底，全國開業(yè)購物中心總量超過3000家、累計商業(yè)建筑面積達2.12億平方米。根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團對18個主要城市商業(yè)綜合體統(tǒng)計和預(yù)測，從2011年年底至2015年年底商業(yè)綜合體面積存量將從8087萬平方米增至24387萬平方米，復(fù)合增長率將達到32%左右。
目前，中國購物中心的建設(shè)規(guī)模為全球之最。世邦魏理仕的報告稱，全球最活躍的十大購物中心開發(fā)市場中七個來自中國，分別是成都、天津、沈陽、重慶、武漢、廣州和杭州，將在未來三年交付總計達100萬平方米以上的購物中心。截至2013年5月，全球在建購物中心面積達3200萬平方米，同比增長15%，而中國在建購物中心面積占據(jù)了全球的一半以上，達到1680萬平方米。
隨著2012年經(jīng)濟增速放緩、房地產(chǎn)限購限貸等政策的持續(xù)實施，宏觀調(diào)控政策的效果進一步顯現(xiàn)，2012年房地產(chǎn)投資及商業(yè)地產(chǎn)投資增幅雙雙明顯回落，但商業(yè)地產(chǎn)投資增速仍保持較高水平。報告統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國一二線城市購物中心的平均體量從2012年的7萬平方米增長至2013年的逾8萬平方米，主要一二線城市都有體量超過30萬平方米的新開業(yè)或在建購物中心。
在過去一年中，雖然一線城市購物中心投資增速有所放緩，但二線與三線城市仍保持較快增長，尤其是處于主要二線城市副中心位置的三線城市進入快速增長期。沈陽、重慶、成都、無錫、蘇州和武漢大有趕超一線城市的勢頭，成都、大連和長沙等城市的增長率超過50%，而唐山和嘉興等三線城市2010年到2012年的商業(yè)營業(yè)用房投資復(fù)合增速也遙遙領(lǐng)先，泉州更高達60%。”
根據(jù)對購物中心開發(fā)商所做的調(diào)查顯示，超過半數(shù)的受訪企業(yè)傾向于在二三線城市的頂級商圈選址開店；24%的企業(yè)選擇二三線城市的普通商圈。這意味著，超過75%的受訪企業(yè)將其未來購物中心拓展方向放在二三線城市。
2)進入轉(zhuǎn)型成長期
如果說中國購物中心自1999年至2008年10年的時間完成了摸索和起步，那么從2009年到2018年則是發(fā)展與成長的另一個10年，從2009年至今的5年可看作“井噴式”發(fā)展階段。
以萬達集團為例，2003年至2008年5年間共開設(shè)了10家萬達廣場，隨后以每年超過15家的速度快速增長，預(yù)計到2014年年底開業(yè)的萬達廣場將達到109家。萬達只是中國購物中心快速發(fā)展的一個縮影，預(yù)計全國購物中心將以平均每年新開業(yè)300家的速度增長，預(yù)計2015年達到4000家左右。
一方面，中國購物中心在快速發(fā)展，另一面購物中心空置率也在逐年上升。各地不斷興起的購物中心建設(shè)熱潮已經(jīng)帶來了存量快速升高的問題，過快的開發(fā)速度在某些地區(qū)已經(jīng)超出了消費者的承載力和市場需求，一些城市特別是部分二三線城市的購物中心開始出現(xiàn)整體空置率上升和租金下滑的趨勢。根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的2013年度第二季度《中國房地產(chǎn)市場報告》，一線城市中，北京、廣州優(yōu)質(zhì)商圈的商鋪空置率分別為11.5%及10.0%，而二線城市中，成都、沈陽的空置率更是高達10.6%及20.2%。
巨型、超巨型購物中心，在為居民提供“一站式”消費體驗方面擁有天然的優(yōu)勢，但是，大體量的購物中心在提升潛在集客能力的同時也給后續(xù)招商和運營帶來巨大的壓力。
中國連鎖經(jīng)營協(xié)會副秘書長武瑞玲認為：“購物中心普遍追求超大體量的經(jīng)營理念以及‘精品+名品’的定位，導(dǎo)致盲目建設(shè)遍地開花，部分區(qū)域市場供應(yīng)更是遠超消費需求，造成嚴(yán)重的資源浪費，后期經(jīng)營風(fēng)險劇增。”由于商業(yè)資源、資金、專業(yè)人才的不足導(dǎo)致很多問題出現(xiàn)，最為顯著的是購物中心“同質(zhì)化”現(xiàn)象日益嚴(yán)重，空置率在逐年上升。
相對于單純追求面積而言，購物中心更需要明確自身的定位，尋求收益與面積的最佳平衡。
3)“體驗式消費”成為招牌
隨著消費者購買力的提升，消費需求和行為不斷演變，其對于商品個性化和服務(wù)體驗的要求日益提高。一方面是消費者在追求商品價值的同時也期望其消費體驗符合其自身興趣愛好與身份認同，另一方面是近年來購物中心高速發(fā)展、競爭加劇帶來的購物中心升級、并購整合和外資的引入，促使購物中心發(fā)展多元化、類型呈現(xiàn)出多樣性。
社區(qū)型的中小型購物中心因其經(jīng)營風(fēng)險更低、管理更可控、資本回報周期更短等特點，或?qū)⒊蔀槲磥碣徫镏行陌l(fā)展的主要趨勢，而主題特色鮮明的購物中心將注定受到大眾的強力追捧。去‘百貨化’、減少服裝服飾商品、增加兒童業(yè)態(tài)、擴大餐飲面積將成為體驗式消費的重要標(biāo)志。
隨著以購物休閑為目的的家庭式消費日益成為購物中心的客流主體，購物中心業(yè)態(tài)組合也更加多元化，餐飲、娛樂的比例增加的趨勢越發(fā)明顯，同時教育培訓(xùn)、健身美容、親子育兒等體驗式業(yè)態(tài)也開始占據(jù)購物中心的核心樓層，并且面積不斷擴大。2011年開業(yè)的上海浦東嘉里城以超大面積的室內(nèi)兒童樂園和開闊的外部活動空間為特色，成為上海浦東家庭周末購物休閑的首選之地。
總體說來，當(dāng)前購物中心業(yè)態(tài)組合的轉(zhuǎn)型方向為：去“百貨化”；減少服裝服飾類別；兒童業(yè)態(tài)成為“明星業(yè)態(tài)”；餐飲娛樂成為最重要的“體驗消費業(yè)態(tài)”。
在當(dāng)今快速信息化的社會發(fā)展過程中，消費者個性化、情感化的獨特需求傾向越來越明顯。以獨特的主題概念打造獨特的“體驗式消費”，已經(jīng)成為了一個購物中心的招牌與靈魂。
北京僑福芳草地購物中心主打藝術(shù)商業(yè)概念，把許多原先只能在博物館和美術(shù)館里看到的東西搬入購物中心，大大增加了消費者的購物附加值。2013年8月試營業(yè)的環(huán)貿(mào)iapm則開創(chuàng)了上海“夜行商場”的先河，主打“夜行購物消費”的概念，通過延長營業(yè)時間、增加夜間型消費，以迎合年輕人的消費需求。
社區(qū)型的中小型購物中心成未來開發(fā)的重點。購物中心的規(guī)模應(yīng)當(dāng)與城市的規(guī)模、GDP增長率、人口結(jié)構(gòu)、城市化率、人均可支配收入、當(dāng)?shù)氐南M習(xí)慣等因素相匹配。一般情況下，中小型城市應(yīng)以社區(qū)型的中小型購物中心為主，控制地區(qū)型購物中心和都市型購物中心的開發(fā)建設(shè)，而大型、特大型城市在發(fā)展社區(qū)型購物中心的基礎(chǔ)上，可適度發(fā)展地區(qū)型購物中心、都市型購物中心。同時，購物中心的發(fā)展應(yīng)當(dāng)與城市規(guī)劃建設(shè)有機結(jié)合起來，比如新住宅社區(qū)的規(guī)劃建設(shè)、社區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、城市中心區(qū)的功能復(fù)興、舊城區(qū)的綜合改造等。
針對電子商務(wù)對購物中心帶來的沖擊，購物中心只有與電子商務(wù)合作，實現(xiàn)線上線下融合，才能夠最大程度地提升消費者體驗滿意度。
