隨著城市經濟和房地產市場發展，商業街的開發近幾年來也逐漸升溫。但是，忽視了科學開發這一環節，問題也就會隨之出現。在對全國各地商業街走訪中看到，商業街開發后長期不能開業經營者并不鮮見。
商業街開發風險主要集中在四個方面。
第一是規模風險。隨著商業地產熱的影響及對高額利潤回報的追求，一些商業街的開發規模普遍偏大。由于商業規模邊際效益遞減理論的作用，商業街規模往往開發越大，商業價值反而越低，商家也就越不敢進駐經營。動輒十萬、幾十萬平方米的商業街最終結果是長期閑置，如北京大都市商業街等。而商業街規模大小是商業街所在區域人口、消費力、消費特點及競爭商業項目等多種因素綜合而決定。通過前期市場研究及科學計算可以得到商業街最佳開發規模，而不能憑空想象下結論。
第二是建筑形態風險。商業街開發建筑形式有其特有的規律，絕不是眾多商店集中擺在一起就能稱為商業街，而步行商業街對建筑規模結構的長、寬、高要求更高。
商業街的含義是指連綿不斷的商業氣氛，不是建在一起的商業就都能發展成為商業街。目前，很多新開發的商業街為了銷售方便，將商業街建成鴿子籠式，甚至到3層4層。卻不知商業經營對建筑結構、層高、進深、面寬等都有一定要求。建好的商業街商家無法使用，也就難以有商家進駐。當然，商業也就難以成街。其中最典型的例子就是北方某新天地商業街，建好后長期招商困難，最后雖與東方家園、燕莎奧特萊斯、家世界、大食代四家主力店簽約。但這些商家條件是將已建完的15萬平方米商業街拆掉，按這些商家建筑要求重建。這條街雖然最終修成了正果得以重生，但卻付出了極大的代價。如果開發前期能夠邀請商業專家參與論證和把關，更多地了解商業開發規律，這筆學費本來是可以不交的。這個項目的開發商后來也是非常感慨的這么說。所以，開發商在開發商業街時，應更多研究和尊重商業經營對建筑結構要求，因為商業街最終用途是商家使用。
第三是銷售風險。這個風險是伴隨房地產市場發展而發展。開發商大多追求開發資金的快速回籠，所開發的商業項目也大多是以銷售為主。銷售過后商業面積的產權發生了轉移，這些產權往往分散到了投資者手里，而難以實現統一管理和經營，也使前期的商業規劃與定位也無法實現。這就是很多銷售非常火爆的商業街最后卻不能正常開業經營的主要原因之一，而且這樣的情況在全國各地較為普遍。
目前，名地失敗的例子使更多的開發商覺醒。一些商業街開發商也開始由銷售為主轉為租售并舉或以出租為主。如嘉興華庭街招商時在商業面積租售比例方面進行合理的控制，雖有十萬平方米商業面積，但仍取得了招商與開業的成功。
第四是定位招商風險。過去，商業街的主要功能就是以滿足周邊居民生活購物需要為主，隨著城市經濟及商業的發展，商業街中的商業業態也在不斷調整之中。更多長久保持繁榮的商業街從以購物為主，轉為購物、餐飲、休閑娛樂等多功能為一體。另外，一些餐飲街、專業專賣街也隨之出現。這些特色商業街的出現，是由于商業市場的細分所決定。市場當中，也有很多定位傳統的商業街開業之后，由于周邊商業競爭及與逛街人群消費差異性等原因而被迫調整和歇業。
目前，商業街開發商在對商業街定位時，應注重研究周邊商業市場環境，走出以滿足購物功能為主的傳統百貨業態組合，使商業街購物、餐飲、休閑娛樂等業態配比合理，并與周邊商業實現錯位與錯業經營。這樣，商業街從一開始就能在與周邊商業競爭中獲取主動權并保持長久不衰。
其他影響因素
除以上四點之外，商業街的展示性、易達性、景觀、節點、城市文化底韻等等都會影響商業街的發展。所以，商業街開發以及升級改造確有規律可言，不注意這些規律，無疑會加大商業街的開發風險。開發前期應請商業規劃、營銷招商及運營管理等多方面專家論證和把關，以規避風險。正確的開發程序包括：市場調研、可行性研究、項目市場定位、項目產品定位、業態規劃與配比、項目投資分析、項目產品規劃、項目概念設計、根據概念設計進行項目建筑工程設計、項目開發建設、項目推廣、項目招商、項目銷售、項目開業前準備、運營管理方案等等。
每一個環節都很重要，每一個環節最好都有專家參與，這樣才能使商業街區的開發、升級改造工作當中的風險得到有效規避。
