隨著城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展，商業(yè)街的開發(fā)近幾年來也逐漸升溫。但是，忽視了科學(xué)開發(fā)這一環(huán)節(jié)，問題也就會(huì)隨之出現(xiàn)。在對(duì)全國各地商業(yè)街走訪中看到，商業(yè)街開發(fā)后長期不能開業(yè)經(jīng)營者并不鮮見。

商業(yè)街開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在四個(gè)方面。

第一是規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)。隨著商業(yè)地產(chǎn)熱的影響及對(duì)高額利潤回報(bào)的追求，一些商業(yè)街的開發(fā)規(guī)模普遍偏大。由于商業(yè)規(guī)模邊際效益遞減理論的作用，商業(yè)街規(guī)模往往開發(fā)越大，商業(yè)價(jià)值反而越低，商家也就越不敢進(jìn)駐經(jīng)營。動(dòng)輒十萬、幾十萬平方米的商業(yè)街最終結(jié)果是長期閑置，如北京大都市商業(yè)街等。而商業(yè)街規(guī)模大小是商業(yè)街所在區(qū)域人口、消費(fèi)力、消費(fèi)特點(diǎn)及競爭商業(yè)項(xiàng)目等多種因素綜合而決定。通過前期市場研究及科學(xué)計(jì)算可以得到商業(yè)街最佳開發(fā)規(guī)模，而不能憑空想象下結(jié)論。

第二是建筑形態(tài)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)街開發(fā)建筑形式有其特有的規(guī)律，絕不是眾多商店集中擺在一起就能稱為商業(yè)街，而步行商業(yè)街對(duì)建筑規(guī)模結(jié)構(gòu)的長、寬、高要求更高。

商業(yè)街的含義是指連綿不斷的商業(yè)氣氛，不是建在一起的商業(yè)就都能發(fā)展成為商業(yè)街。目前，很多新開發(fā)的商業(yè)街為了銷售方便，將商業(yè)街建成鴿子籠式，甚至到3層4層。卻不知商業(yè)經(jīng)營對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、層高、進(jìn)深、面寬等都有一定要求。建好的商業(yè)街商家無法使用，也就難以有商家進(jìn)駐。當(dāng)然，商業(yè)也就難以成街。其中最典型的例子就是北方某新天地商業(yè)街，建好后長期招商困難，最后雖與東方家園、燕莎奧特萊斯、家世界、大食代四家主力店簽約。但這些商家條件是將已建完的15萬平方米商業(yè)街拆掉，按這些商家建筑要求重建。這條街雖然最終修成了正果得以重生，但卻付出了極大的代價(jià)。如果開發(fā)前期能夠邀請(qǐng)商業(yè)專家參與論證和把關(guān)，更多地了解商業(yè)開發(fā)規(guī)律，這筆學(xué)費(fèi)本來是可以不交的。這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商后來也是非常感慨的這么說。所以，開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)街時(shí)，應(yīng)更多研究和尊重商業(yè)經(jīng)營對(duì)建筑結(jié)構(gòu)要求，因?yàn)樯虡I(yè)街最終用途是商家使用。

第三是銷售風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是伴隨房地產(chǎn)市場發(fā)展而發(fā)展。開發(fā)商大多追求開發(fā)資金的快速回籠，所開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目也大多是以銷售為主。銷售過后商業(yè)面積的產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，這些產(chǎn)權(quán)往往分散到了投資者手里，而難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理和經(jīng)營，也使前期的商業(yè)規(guī)劃與定位也無法實(shí)現(xiàn)。這就是很多銷售非常火爆的商業(yè)街最后卻不能正常開業(yè)經(jīng)營的主要原因之一，而且這樣的情況在全國各地較為普遍。

目前，名地失敗的例子使更多的開發(fā)商覺醒。一些商業(yè)街開發(fā)商也開始由銷售為主轉(zhuǎn)為租售并舉或以出租為主。如嘉興華庭街招商時(shí)在商業(yè)面積租售比例方面進(jìn)行合理的控制，雖有十萬平方米商業(yè)面積，但仍取得了招商與開業(yè)的成功。

第四是定位招商風(fēng)險(xiǎn)。過去，商業(yè)街的主要功能就是以滿足周邊居民生活購物需要為主，隨著城市經(jīng)濟(jì)及商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)街中的商業(yè)業(yè)態(tài)也在不斷調(diào)整之中。更多長久保持繁榮的商業(yè)街從以購物為主，轉(zhuǎn)為購物、餐飲、休閑娛樂等多功能為一體。另外，一些餐飲街、專業(yè)專賣街也隨之出現(xiàn)。這些特色商業(yè)街的出現(xiàn)，是由于商業(yè)市場的細(xì)分所決定。市場當(dāng)中，也有很多定位傳統(tǒng)的商業(yè)街開業(yè)之后，由于周邊商業(yè)競爭及與逛街人群消費(fèi)差異性等原因而被迫調(diào)整和歇業(yè)。

目前，商業(yè)街開發(fā)商在對(duì)商業(yè)街定位時(shí)，應(yīng)注重研究周邊商業(yè)市場環(huán)境，走出以滿足購物功能為主的傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)組合，使商業(yè)街購物、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)配比合理，并與周邊商業(yè)實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位與錯(cuò)業(yè)經(jīng)營。這樣，商業(yè)街從一開始就能在與周邊商業(yè)競爭中獲取主動(dòng)權(quán)并保持長久不衰。

其他影響因素

除以上四點(diǎn)之外，商業(yè)街的展示性、易達(dá)性、景觀、節(jié)點(diǎn)、城市文化底韻等等都會(huì)影響商業(yè)街的發(fā)展。所以，商業(yè)街開發(fā)以及升級(jí)改造確有規(guī)律可言，不注意這些規(guī)律，無疑會(huì)加大商業(yè)街的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)前期應(yīng)請(qǐng)商業(yè)規(guī)劃、營銷招商及運(yùn)營管理等多方面專家論證和把關(guān)，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。正確的開發(fā)程序包括：市場調(diào)研、可行性研究、項(xiàng)目市場定位、項(xiàng)目產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃與配比、項(xiàng)目投資分析、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)、根據(jù)概念設(shè)計(jì)進(jìn)行項(xiàng)目建筑工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目推廣、項(xiàng)目招商、項(xiàng)目銷售、項(xiàng)目開業(yè)前準(zhǔn)備、運(yùn)營管理方案等等。

每一個(gè)環(huán)節(jié)都很重要，每一個(gè)環(huán)節(jié)最好都有專家參與，這樣才能使商業(yè)街區(qū)的開發(fā)、升級(jí)改造工作當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)得到有效規(guī)避。